Наявність прихованих дефектів при купівлі нерухомості – рішення ВГС щодо обов’язку інформування Аз.: V ZR 43/23
Продавці нерухомості повинні повідомляти про недоліки нерухомості. Це стосується рішення Федерального суду від 27 жовтня 2023 року, навіть якщо в договорі купівлі-продажу було домовлено про обмеження гарантії (Аз.: V ZR 43/23).
Відповідно до права нерухомості продавець повинен без запитань інформувати покупця про особливо серйозні недоліки нерухомості. Щоб убезпечити себе від претензій на відшкодування збитків, продавець може домовитися про виключення гарантії в договорі купівлі-продажу. Однак виключення гарантії можливе лише для очевидних недоліків, які покупець міг би виявити. ВГС своїм поточним рішенням посилив обов’язок інформування продавця нерухомості навіть при домовленому виключенні гарантії, повідомила економічна юридична фірма MTR Legal Rechtsanwälte, яка, серед іншого, консультує у сфері права нерухомості.
Відповідальність за дефекти виключена договором
У розглянутій справі позивач у червні 2016 року придбав ділянку з побудованим на ній одноповерховим будинком. У договорі купівлі-продажу було домовлено про виключення відповідальності за дефекти. До будинку відносилася також критa тераса, на яку звертали увагу в експозиції ріелторів. Однак дах тераси був протікаючим. Про цей недолік продавець не повідомив покупця.
Коли покупець виявив пошкодження, він подав позов про компенсацію за виявлені ремонтні витрати в розмірі близько 32 000 євро. Позов спочатку частково був задоволений. Апеляційний суд Бремена підтвердив, що протікаючий дах тераси є дефектом, однак застосовується домовлене виключення відповідальності за дефекти. Неможливо встановити, що продавець приховав дефект навмисно.
Дефект навмисно прихований
З цим ВГС не погодився. У своїх обґрунтуваннях він вказав, що протікаючий дах тераси є дефектом, а не лише симптомом дефекту. Продавець приховав стікання води через дах тераси і тим самим діяв навмисно, навіть якщо він не знав або лише частково знав про причину, повідомили судді з Карлсруе.
Покупці не могли помітити дефект, заявив ВГС. Незважаючи на те, що дах тераси був темою обговорення перед підписанням договору, продавець не вказав на стікання води через дах і навмисно приховував дефект.
ВГС повернув справу до Апеляційного суду Бремена, який зараз має прийняти рішення щодо розміру претензій на відшкодування збитків.
MTR Legal Rechtsanwälte консультує з питань трансакцій з нерухомості та інших тем права нерухомості.
Зв’яжіться з нами .
