OLG Oldenburg’ın 17.07.2023 tarihli kararı, Dava No: 12 U 214/19
Bir gayrimenkul inşaatı sırasında yapının kabulü, inşaat sahibinin (müteahhidin) en önemli tarihlerinden biridir. Çünkü kusurların olup olmadığının ve inşaat şirketinin düzeltmeler yapması gerekip gerekmediğinin değerlendirilmesinde, yapı kabul tarihi belirleyicidir. Kabulden sonra tespit edilen kusurlar için ise, yüklenici açıklama ve ispat yükümlülüğündedir. Bu, OLG Oldenburg’un 17 Temmuz 2023 tarihli kararından (Dava No: 12 U 214/19) ortaya çıkıyor.
“İnşaatta kusur” sürekli tekrar eden bir konudur. Ustalıkla yapılmamış inşaat işleri, inşaat sahibi için yalnızca sinir bozucu değil, aynı zamanda kusurların sonradan giderilmesi gerektiğinde maliyetli bir sorun da olabilir. Dolayısıyla, yapı kabulü yüklenici için son derece önemli bir rol oynar. Kabul sırasında kusurlar tespit edilirse, inşaat şirketi bunları düzeltmeli ve hataları kendi maliyetine gidermelidir. Ancak yapı kabul edilip kusurlar kabulden sonra tespit edilirse, yüklenici yükümlüyü, hatanın sorumlusunun yüklenici olduğunu kanıtlamalıdır, diye açıklamaktadır MTR Legal Rechtsanwälte, ki bu ofis gayrimenkul hukukunda da danışmanlık yapmaktadır.
Yüklenici bir kısmı yapı ücretini alıkoyuyor.
Yapı kabulünde yüklenicinin dikkatli olması gerektiği OLG Oldenburg kararıyla vurgulandı. Altta yatan davada yüklenici bir ahşap çerçeve ev inşa ettirmiş ve kabul etmiştir. Yapı kabulünden sonra, bağımsız bir delil incelemesi sırasında evin sözleşmede belirtilen sızdırmazlık derecesine ulaşmadığı ortaya çıktı. Yüklenici, kusuru yüklenicinin hatalarına bağlamıştır. Ancak kabulden sonra yapılan yapısal değişiklikleri kusurun nedeni olarak görmektedir. Ayrıca, yüklenicinin kendisinin sorumlu olduğu bölgelerde pencerelerde, panjurlarda ve kapılarda sızıntılar tespit edildi.
Yüklenici, alıkoyduğu yapı ücretinin bir kısmını talep eden yükleniciye dava açar.
İlk aşamada yapılan delil incelemesi, yüklenicinin inşaat hatasına neden olup olmadığını belirleyemedi. Eklemlerin beton zeminle duvarlar arasında kısmen düzgün bir şekilde yalıtılmadığı görülmüştür. Ancak bu, evin yetersiz sızdırmazlığı için belirleyici olup olmadığını kanıtlanamamıştır. Ayrıca, yüklenicinin sorumlu olmadığı diğer işçiliklerdeki hatalar da yetersiz sızdırmazlığın sebebi olabilir.
Yüklenici ispat yükümlülüğünde
Sonuçta, yüklenicinin yapı ücreti davası kazanılmıştır. OLG Oldenburg, talepte bulunulduktan sonra kabul edilen kusurlar için yüklenicinin beyan etme ve ispat yükümlülüğüne sahip olduğunu belirtti. Bir hizmetin kusurlu olup olmadığının değerlendirilmesinde genellikle kabul anı esas alınmaktadır. Bu yüzden, bir hizmetin kusurlu olduğunu kabul sonrası gelişen bir durumla savunmak mümkün değildir.
Yüklenici, yüklenicinin kusurdan sorumlu olduğunu ve yapının kabul sırasında kusurlu olduğunu yeterince açıklayamamıştır. Delil incelemesi, çeşitli sızıntıların hangi ölçüde yapının yetersiz sızdırmazlığına neden olduğunu kesin bir sonuca bağlamamıştır. Bu nedenle yüklenici, alacaklı yapı ücretinin ödenmesini talep etme hakkına sahip olduğunu, OLG Oldenburg karar verdi.
Yapı kabulü büyük önem taşıyor
OLG Oldenburg’un kararı, yapı kabulünün büyük önemini vurgulamaktadır. Çünkü önemli olan, binanın kabul sırasında zaten kusurlu olup olmadığıdır.
Yapı kabulünde kusurlar tespit edilirse, yüklenici bunları kendi maliyetine gidermek zorundadır. Garanti taleplerinin ileri sürülmesinde, inşaat hukukunda geçerli olan garanti sürelerinin dikkate alınması gerekir. Bu süreler, inşaat sözleşmesinin türüne göre değişebilir. BGB uyarınca bir inşaat sözleşmesi için süre 5 yıl olup, VOB’ye göre yapılan bir inşaat sözleşmesinde bu süreler değişebilir. Garanti taleplerinin zaman aşımı süresi, yüklenici tarafından yapının kabulü ile başlar. Kusurlar kasten gizlendiyse, bu süre kusurdan haberdar olunmasıyla başlamaktadır.
MTR Legal Rechtsanwälte menfaatlerinizi temsil etmektedir gayrimenkul hukukunda.
Lütfen bizimle iletişime geçiniz!
