Vergi kaçırma anlaşması nedeniyle satış sözleşmesi geçersiz değil – BGH V ZR 115/22
Sözde kara para anlaşmasına rağmen taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olmak zorunda değil. BGH, 15 Mart 2024 tarihli kararıyla bunu belirledi (Az.: V ZR 115/22). Bu, satış sözleşmesinin ana amacı vergi kaçırma değil de taşınmaz alım-satışı olduğunda mümkündür.
Taşınmaz işlemlerinde genellikle çok para el değiştirir. Ayrıca maliye de kazanç sağlamak ister. Vergilerde biraz “tasarruf” etmek ve noterdeki satış sözleşmesinde gerçek fiyat yerine daha düşük bir fiyat belirtmek cazip gelebilir. Ancak bu durum önerilmez. Çünkü bu bir yandan vergi kaçırmayı oluşturur ve taraflar cezai olarak sorumlu tutulabilir, öte yandan bu nedenle satış sözleşmesi geçersiz olabilir, diye belirtiyor ekonomi hukuku firması MTR Legal Rechtsanwälte, ki bu firma aynı zamanda gayrimenkul hukukunda da danışmanlık yapmaktadır.
Noter sözleşmesinde yanlış fiyat beyanı
Bununla birlikte, BGH’nın 15 Mart 2024 tarihli kararı gösteriyor ki, kara para anlaşmasına rağmen satış sözleşmesi geçerliliğini koruyabilir. İlgili olayda, taraflar mülk için 150.000 Euro fiyatla anlaşmıştı. Ancak noter sözleşmesinde 120.000 Euro’yu fiyat olarak tescil ettirmişlerdi. Kayıt edilmeyen 30.000 Euro’yu alıcı, tescil tarihinden önce satıcıya nakit olarak ödemişti.
Satıcı daha sonra kendini ihbar ederek emlak vergisi indirimini kabul etti. Ardından, alıcıyla satıcı arasında satış sözleşmesinin geçerliliği ve geri alınması konusunda tartışma çıktı.
BGH: Satış sözleşmesi geçerli
Dava sonunda BGH’ye taşındı. Karlsruhe yargıçları, bilerek yanlış fiyat beyanı nedeniyle noterle tescil edilmiş satış sözleşmesinin BGB § 117 Abs. 1’e göre bir görünüşte anlaşma olduğunu ve bu nedenle geçersiz olduğunu belirtti. Ancak söz konusu gizli sözleşme, yani daha yüksek bir fiyatla yapılan sözlü satış sözleşmesi geçerlidir. Şekil eksikliği devr ve tapu kaydıyla giderilmişti. Böylece alıcı taşınmazın sahibi oldu. Farklı bir durum, satış sözleşmesi geçersiz olsaydı olurdu.
Ancak bu durum söz konusu değil, dedi BGH. Çünkü kara para anlaşması, kanuna aykırı bir eylemle bütün satış sözleşmesini doğrudan geçersiz hale getirmez. Bir taşınmaz satış sözleşmesinin belgesinde belirtilen satış fiyatı, vergiyi kaçırmak için sözlü olarak kararlaştırılandan düşük ifade edilirse, sözde bir kara para anlaşması söz konusudur. Ancak bu durum satış sözleşmesini geçersiz hale getirmez. Satış sözleşmesi ancak vergi kaçırmanın sözleşmenin tek amacı veya ana amacı olması halinde geçersizdir. Ancak bu durum, taşınmazın alım-satımının ciddi şekilde istenildiği zaman genellikle geçerli değildir. BGH, vergi kaçırmanın sözleşmenin ana amacı olması durumunda, ancak o zaman bir sözleşmenin geçersiz olacağını belirtti.
Yapım sözleşmelerinde kara para anlaşmalarına dair ayırım
Karlsruhe yargıçları, emlak ve arazi satış sözleşmelerinde kara para anlaşmaları ile ilgili kendi içtihatlarını, yapım sözleşmelerinde geçerli olan kara para anlaşmalarıyla ilgili içtihatlardan açıkça ayırdılar. Yapım sözleşmelerinde, kararlaştırılmış bir tarafın mali yükümlülüklerini yerine getirmemesine neden olan anlaşmalar, kaçak çalışmayla mücadele yasası gereğince cezasız bir şekilde tüm sözleşmenin geçersizliğine neden olabilir. Ancak bu düzenlemeler, taşınmaz satış sözleşmeleri kapsamında kara para anlaşmalarına uygulanamaz, dedi BGH.
Bu durumda, yanlış fiyat beyanında bulunma anlaşması hukuken ahlaka aykırı bir şeydir. Ancak bu, yalnızca yasaklı vergi kaçırmanın sözleşmenin ana amacı olması durumunda tüm sözleşmeye etkisi olur, BGH bunu açıkça belirtti. Bu doğrultuda, mevcut olayda kara para anlaşması nedeniyle satış sözleşmesi geçersiz değildir. Burada taşınmaz işleminin ciddi şekilde istendiği açıktır. Ciddi şekilde karşılıklı edimin istenmesi, satış sözleşmesinin yapılması ve uygulanmasıyla doğrulanır, dedi BGH. Kara para anlaşması kendi başına geçersiz olsa da, bu durum tüm sözleşmenin geçersizliğine yol açmaz.
MTR Legal Rechtsanwälte, taşınmaz işlemlerinde size eşlik eder ve diğer konularda danışmanlık yapar taşınmaz hukuku.
Bizimle iletişime geçin!
