คำว่า “รูปแบบการดำเนินการ” ในข้อสัญญาการซ่อมบำรุงเป็นคำที่คลุมเครือ ดังนั้น ข้อสัญญาทั้งหมดจึงเป็นที่ยอมรับได้ แม้แต่ในกฎหมายการเช่าทางการค้า ตามที่คำตัดสินของศาล OLG Brandenburg แสดงให้เห็น
แม้แต่ในพื้นที่ที่ใช้ในเชิงพาณิชย์ก็มีปัญหาบ่อยครั้งเกี่ยวกับการซ่อมแซมความสวยงาม โดยไม่ใช่แค่เรื่องใครจะเป็นผู้ดำเนินการเท่านั้น แต่ยังรวมถึงวิธีการในการดำเนินการด้วย หากสัญญาเช่ามีข้อกำหนดว่าการซ่อมแซมความสวยงามต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าจึงจะเปลี่ยนแปลงจากรูปแบบก่อนหน้าได้ คำว่า รูปแบบการดำเนินการ นั้นไม่ชัดเจนและทำให้ข้อสัญญาทั้งหมดใช้ไม่ได้ นี่เป็นจริงไม่ใช่แค่กับที่อยู่อาศัยส่วนตัว แต่ยังในกฎหมายการเช่าทางการค้า ตามที่บริษัทกฎหมาย MTR Legal Rechtsanwälte ซึ่งให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าทั้งในและต่างประเทศในด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์กล่าวไว้
ในคดีที่ศาล OLG Brandenburg กำลังพิจารณานั้นเป็นเรื่องของสัญญาเช่าพาณิชย์ ในสัญญานั้นมีข้อกำหนดว่า ผู้เช่าต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าก่อนที่จะเปลี่ยนแปลงรูปแบบการดำเนินการจากเดิมในการซ่อมแซมความสวยงาม
ผู้เช่าเสนอท้าทายข้อกำหนดนี้และประสบความสำเร็จ ถึงแม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีคำวินิจฉัยศาลสูงสุดเกี่ยวกับข้อสัญญาที่คล้ายกันแค่ในกรณีการเช่าที่อยู่อาศัยเท่านั้น โดยศาล BGH ได้วินิจฉัยว่าข้อสัญญามาตรฐานที่อนุญาตให้ผู้เช่าสามารถเบี่ยงเบนจากรูปแบบการดำเนินการจากเดิมได้ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ขัดต่อหลักความชัดเจนตามมาตรา 305c วรรค 2 ของ BGB เพราะคำว่า รูปแบบการดำเนินการ นั้นไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดเจน สามารถหมายถึงพื้นฐานอุปกรณ์ การจัดการในรายละเอียดหรือทั้งสองอย่าง นี่ยังคงเป็นจริงแม้ว่าการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญเท่านั้นที่จำเป็นต้องมีการอนุมัติ
คำวินิจฉัยของศาล BGH นี้สามารถนำไปใช้กับสัญญาเช่าพาณิชย์ได้ ศาล OLG Brandenburg มีคำวินิจฉัยดังกล่าวในวันที่ 6 ธันวาคม 2022 (Az.: 3 U 132/21) ผู้เช่าทางการค้าอาจจะต้องพึ่งพามากยิ่งกว่าผู้เช่าส่วนตัวในแง่ของการทำให้ห้องสนองต่อความต้องการของเขา การวางรูปแบบของพื้นที่เชิงพาณิชย์ในเชิงพาณิชย์มักจะเป็นส่วนหนึ่งของแนวคิดธุรกิจ ศาล OLG จึงประกาศข้อสัญญานี้ว่าไม่สามารถยอมรับได้
ทนายความที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ให้คำปรึกษาที่ MTR Legal ในเรื่องของกฎหมายการเช่าทางการค้า
