Begreppet ’utförande’ i klausuler angående kosmetiska reparationer är för vagt. Därav blir hela klausulen ogiltig – även i kommersiell hyresrätt, som en dom från Oberlandesgericht Brandenburg visar.
Även i kommersiella utrymmen finns det ofta problem i samband med kosmetiska reparationer. Det handlar inte bara om vem, utan också hur de ska utföras. Om ett hyresavtal innehåller en klausul, enligt vilken man endast får avvika från tidigare utförande med hyresvärdens godkännande vid kosmetiska reparationer, är begreppet utförande för obestämt och hela klausulen blir då ogiltig. Detta gäller inte bara för privata utrymmen, utan även i kommersiell hyresrätt, säger den affärsjuridiska byrån MTR Legal Rechtsanwälte, som även rådgör sina nationella och internationella klienter inom fastighetsrätt.
I förfarandet vid Oberlandesgericht Brandenburg handlade det om ett kommersiellt hyresavtal. I avtalet var det förankrat en klausul, att hyresgästen endast får avvika från tidigare utförande vid kosmetiska reparationer med hyresvärdens godkännande.
Hyresgästen kämpade framgångsrikt emot detta. Även om det hittills bara funnits rättspraxis från högsta domstolen angående sådana avtalsklausuler i bostadshyresavtal. Där har Bundesgerichtshof klargjort att en sådan standardklausul, enligt vilken hyresgästen endast kan avvika från tidigare utförande med hyresvärdens godkännande, bryter mot klarhetskravet enligt § 305c Abs. 2 BGB. Då begreppet utförande inte är klart definierat och kan avse på grundutrustning, den detaljerade utformningen, eller båda. Detta gäller också om godkännande endast krävs för betydande avvikelser.
Denna rättspraxis från Bundesgerichtshof kan appliceras på kommersiella hyresavtal, beslutade Oberlandesgericht Brandenburg i en dom den 6 december 2022 (Az.: 3 U 132/21). Den kommersiella hyresgästen är ännu mer beroende av att kunna utforma lokalerna på ett sätt som passar deras behov än den privata hyresgästen av en bostad. Utformningen av de kommersiella lokalerna är ofta en del av affärskonceptet, sade Oberlandesgericht och förklarade klausulen som ogiltig.
Erfarna fastighetsjurister hos MTR Legal rådgör i frågor om kommersiell hyresrätt.
