Ако стварна изнајмљена површина одступа од оне наведене у уговору о комерцијалној аренди за више од десет процената, према судској пракси БГХ-а може бити основ за смањење закупнине.
Ако је стварна комерцијална површина мања него што је уговорено, комерцијално право закупа предвиђа могућност смањења закупнине. При томе се мора узети у обзир колико је велико одступање. Ако је изнајмљена комерцијална површина мања за више од десет процената од договорене величине у уговору, то може оправдати смањење закупнине. Код одступања испод десет процената, закупац према судској пракси Савезног суда правде мора показати да је због мање величине угрожена уговорна употреба предмета закупа, наводи привредна адвокатска канцеларија МTR Legal, која саветује у области права некретнина и комерцијалног права закупа.
У парници пред БГХ је величина изнајмљене површине у комерцијалном уговору о закупу наведена са око 300 квадратних метара. Због преуређења, површина се смањила за око десет процената. Закупац, балетска школа, поднео је тужбу за утврђење да може смањити бруто закупнину за десет процената, јер због смањења површине може држати наставу за мање ученика.
Тужба није успела. ОЛГ Минхен је потврдио да смањење изнајмљене површине представља недостатак предмета закупа, али да тужилац ипак нема право на смањење закупнине. Суд је то образложио тиме да би, код одступања површине мање од десет процената, закупац морао да покаже да је употреба предмета закупа угрожена у смислу уговора. Међутим, он није конкретно приказао да је мања површина утицала на губитак прихода.
БГХ је у поступку ревизије потврдио пресуду ОЛГ Минхен. Закупац је само апстрактно изнео да је због смањења површине изгубио могуће приходе, без да је то конкретизовао. Суд у Карлсруеу је даље навео да је смањење закупнине могуће ако стварна величина површине заостаје више од десет процената за уговореним. Тада се претпоставља да је уговорна употреба предмета закупа значајно угрожена.
У MTR Legal саветују у праву некретнинаи комерцијалном праву закупа искусни адвокати.
Контактирајте нас у вези .
