Građevinska hipoteka za obezbeđenje stambenog kredita
Za obezbeđenje banke prilikom odobravanja stambenog kredita, obično se u zemljišne knjige upisuje hipoteka ili založno pravo. Obe predstavljaju oblik založnog prava, ali pravno imaju razlike.
Bez uzimanja kredita, kupovina nekretnine uglavnom nije moguća. Pošto banka preuzima rizik prilikom davanja kredita, odobrava joj se založno pravo kao obezbeđenje. Uvođenje hipoteke ili založnog prava u zemljišne knjige omogućava banci da proda imovinu na aukciji, ako dužnik ne može da otplati rate, kako navodi pravna kancelarija MTR Legal Rechtsanwälte, koja savetuje i u bankarskom pravu.
Založno pravo je fleksibilnije za korišćenje
Između založnog prava i hipoteke postoje pravne razlike koje dužnik treba da uzme u obzir prilikom sklapanja stambenog finansiranja. Prednost založnog prava leži pre svega u tome što nije namenski vezano. To znači da dužnik može koristiti založno pravo ne samo za kupovinu nekretnine, već i kao obezbeđenje za druge finansije.
Zabeležba zaloga u zemljišnim knjigama se vrši uz saglasnost vlasnika nepokretnosti kod notara. Hipoteka u obliku hipoteke na prenosnom listu predstavlja poseban oblik, gde notar izdaje i zalogu list. Taj zalogu list može biti prenet i na drugog poverioca, čime se izbegava potreba za novim upisom u zemljišne knjige. Međutim, potraživanja može zahtevati samo vlasnik zalogu lista.
Hipoteka vezana za određenu svrhu
Hipoteka se ne može koristiti tako fleksibilno kao založno pravo. Uvek je vezana za određeni kredit koji se njome obezbeđuje. Kada dužnik otplati taj određen kredit, ne može koristiti hipoteku za obezbeđenje drugih finansiranja. Razlikuju se fiksna hipoteka i promenljiva hipoteka. Dok su kamatna stopa i rok kod fiksne hipoteke utvrđeni, kod promenljive hipoteke oni variraju. Glavni parametri za kamatnu stopu i rok su tada kretanja na tržištu kapitala. To može biti korisno za dužnika, ali nosi i veći rizik.
Založno pravo donosi prednosti
Založno pravo u zemljišnim knjigama često se preferira u odnosu na hipoteku jer je fleksibilnije za upotrebu i kamate se obično mogu fleksibilnije dogovoriti. Dok je dospeće hipoteke uglavnom povezano sa rokom kredita, založno pravo ostaje na snazi sve dok se ne otplate sva povezana potraživanja poverioca.
Pored toga, banka može raskinuti založno pravo samo u izuzetnim slučajevima. Razlog za izuzetno raskidanje može postojati npr. ako su se finansijske prilike dužnika pogoršale. Ako banka tada želi raskinuti kredit, mora raskinuti i založno pravo.
Raskidanje založnog prava
Raskidanje založnog prava od strane banke je uglavnom moguće kada su se finansijski uslovi klijenta pogoršali, vrednost njegovog obezbeđenja se pogoršala ili je u kašnjenju s ratama.
Što otežava situaciju za klijenta banke jeste da pogoršanje njegove imovine ne mora već nastati da bi banka raskinula založno pravo. Dovoljno je da takvo pogoršanje samo preti.
Založno pravo predstavlja sigurnost koju dužnik daje pri stambenom kreditu. Kada nekretnina iz različitih razloga izgubi vrednost, smanjuje se i vrednost založnog prava i time obezbeđenja.
Najčešći razlog za raskidanje založnog prava od strane banke je verovatno to što je klijent u kašnjenju s ratama. Banke moraju najpre opomenuti neplaćene dugove pre nego izreknu raskidanje. Pored toga, dužnik mora biti u kašnjenju s najmanje dve uzastopne uplate da bi banka bila u pravu da raskine. Takođe, mora dati dužniku rok od najmanje dve nedelje da izjednači kašnjenje.
Dužnik treba da proceni da li mu je hipoteka ili založno pravo bolja opcija. MTR Legal Rechtsanwäleten savetuju u pitanjima Založno pravo i hipoteka i dalji bankarski regulativi.
Slobodno nas kontaktirajte !
