Nachzahlung beseitigt nur die fristlose Kündigung
Der Bundesgerichtshof hält an seiner Rechtsprechung zur Schonfristzahlung bei Mietrückständen fest. Der nachträgliche Ausgleich der Zahlungsrückstände lässt grundsätzlich nur die Wirkung einer fristlosen Kündigung entfallen. Eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt (BGH, Urteil vom 30. September 2026 – VIII ZR 21/26).
Auch die von der Bundesregierung geplante Änderung des Mietrechts veranlasste den VIII. Zivilsenat nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Ein Gesetzentwurf stellt noch kein geltendes Recht dar und kann daher die derzeitige Rechtslage nicht verändern.
Reichweite der gesetzlichen Schonfrist
Schutz vor den Folgen einer außerordentlichen Kündigung
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter den dort geregelten Voraussetzungen unwirksam, wenn der Vermieter spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.
Der BGH legt diese Regelung seit Jahren dahin gehend aus, dass sie ausschließlich die Beendigungswirkung einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfasst. Eine hilfsweise auf den Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wird durch die spätere Zahlung grundsätzlich nicht unwirksam.
Diese Auslegung hatte der BGH bereits in früheren Entscheidungen bestätigt, unter anderem in den Urteilen vom 5. Oktober 2022 – VIII ZR 307/21 und vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 106/23. Die Instanzgerichte schließen sich dieser Beurteilung überwiegend an.
Abweichende Auffassung des LG Berlin II
Die 66. Zivilkammer des LG Berlin II vertritt demgegenüber seit mehreren Jahren die Ansicht, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung auch die Folgen einer ordentlichen Kündigung wegen desselben Zahlungsrückstands beseitigen könne. Nach ihrer Auslegung soll der mit der Schonfristregelung verfolgte Schutz des Mietverhältnisses auch die ordentliche Kündigung erfassen.
Diese Auffassung legte die Kammer erneut ihrer Entscheidung vom 14. Januar 2026 – 66 S 18/25 zugrunde. Der BGH folgte dieser Auslegung im anschließenden Revisionsverfahren nicht.
Zahlungsverzug führte zu zwei Kündigungen
Mieter glich den Rückstand kurzfristig aus
Gegenstand des Verfahrens war ein Mietverhältnis über eine Berliner Wohnung. Der Mieter befand sich mit zwei Monatsmieten im Rückstand. Der Vermieter erklärte deshalb am 8. Februar 2024 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Bereits wenige Tage nach Zugang der Kündigung überwies der Mieter die ausstehenden Mietzahlungen. Er zog dabei jeweils einen geringfügigen Betrag wegen der fehlenden Nutzbarkeit des Balkons ab. An dem Gebäude befand sich seit Januar 2024 ein Gerüst, das die Balkonnutzung verhinderte.
Räumungsklage blieb zunächst erfolglos
Der Vermieter erhob anschließend Räumungsklage. Das Amtsgericht Kreuzberg wies die Klage ab. Auch die Berufung vor dem LG Berlin II hatte keinen Erfolg.
Das Berufungsgericht blieb bei seiner Auffassung, eine vollständige Nachholung der rückständigen Mietzahlungen innerhalb der gesetzlichen Schonfrist beseitige sowohl die Wirkung der außerordentlichen als auch diejenige der ordentlichen Kündigung. Auf die Revision des Vermieters hob der BGH das Berufungsurteil auf.
BGH bestätigt seine bisherige Auslegung
Keine Übertragung auf die ordentliche Kündigung
Nach der Entscheidung des BGH gilt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur für die außerordentliche Kündigung. Die Vorschrift ist weder unmittelbar noch entsprechend auf eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung anzuwenden.
Die spätere Begleichung der Rückstände beseitigt daher nicht ohne Weiteres die Pflichtverletzung, auf die der Vermieter die ordentliche Kündigung gestützt hat. Nach Auffassung des Senats wollte der Gesetzgeber vor allem die erheblich belastenderen Folgen einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses durch eine außerordentliche Kündigung abwenden. Ein entsprechender Schutz gegenüber einer ordentlichen Kündigung wurde im geltenden Recht nicht geregelt.
Der BGH stellte fest, dass bis zu einer gesetzlichen Neuregelung eine eindeutige Rechtslage bestehe. Die Schonfristzahlung berührt danach die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung grundsätzlich nicht.
Geplante Gesetzesänderung ohne Einfluss auf den Streitfall
Der Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete sieht vor, den Schutz künftig auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs auszudehnen. Der BGH befasste sich dabei ausdrücklich mit der geplanten Regelung des § 573 Abs. 4 Satz 3 BGB-E.
Für die Beurteilung des konkreten Falls maß der Senat dieser geplanten Vorschrift keine Bedeutung bei. Solange das Gesetzgebungsverfahren nicht abgeschlossen und die Neuregelung nicht in Kraft getreten ist, bleibt die derzeitige Gesetzeslage maßgeblich.
Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bleibt zu prüfen
Treuwidrigkeit kann im Einzelfall entgegenstehen
Die Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung führte nicht unmittelbar zu einer Räumungsverurteilung. Der BGH hielt den Rechtsstreit noch nicht für entscheidungsreif.
Auch wenn die Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung nicht beseitigt, kann es dem Vermieter aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls nach § 242 BGB verwehrt sein, sich auf deren Beendigungswirkung zu berufen. Darüber hinaus ist zu prüfen, ob dem Mieter die der Kündigung zugrunde liegende Pflichtverletzung vorzuwerfen ist.
Das LG Berlin II hatte hierzu keine ausreichenden Feststellungen getroffen. Dies war ausgehend von seiner eigenen Rechtsauffassung folgerichtig, weil es bereits die Schonfristzahlung als ausreichend angesehen hatte, um auch die Wirkung der ordentlichen Kündigung entfallen zu lassen.
Zurückverweisung an eine andere Kammer
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur weiteren Sachaufklärung und erneuten Entscheidung an eine andere Kammer des LG Berlin II zurück. Im fortgesetzten Berufungsverfahren sind insbesondere das Verschulden des Mieters und eine mögliche Treuwidrigkeit des Festhaltens an der ordentlichen Kündigung zu klären.
Ob der Mieter die Wohnung räumen muss, steht damit noch nicht fest. Das Urteil des BGH enthält keine Räumungsverurteilung, sondern entscheidet über die grundsätzliche Reichweite der Schonfristzahlung und den weiteren Verfahrensgang.
Reform des Mietrechts befindet sich im Gesetzgebungsverfahren
Der Regierungsentwurf sieht mehrere Änderungen des Mietrechts vor:
- Eine innerhalb der gesetzlichen Schonfrist geleistete Nachzahlung soll künftig nicht nur die außerordentliche, sondern auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfassen.
- Die dauerhafte Nutzung von Wohnraum für Kurzzeit- oder Ferienvermietungen soll begrenzt werden. Eine Kurzzeitvermietung soll grundsätzlich höchstens sechs Monate dauern und – auch mehrfach – auf insgesamt bis zu acht Monate verlängert werden können; zudem muss auf Mieterseite ein besonderer vorübergehender Bedarf bestehen.
- Bei Indexmieten soll im Fall eines Anstiegs des Verbraucherpreisindexes um mehr als drei Prozent nur die Hälfte des darüber hinausgehenden Anteils berücksichtigt werden.
- Bei möblierten Wohnungen soll der Möblierungszuschlag offengelegt und auf monatlich höchstens ein Prozent des Zeitwerts der Möbel begrenzt werden.
- Der Spielraum für Mieterhöhungen infolge von Modernisierungsmaßnahmen soll zugunsten der Vermieter erweitert werden.
Der Bundesrat nahm in seiner Sitzung vom 12. Juni 2026 nach Art. 76 Abs. 2 GG zu dem Entwurf Stellung. Er bat unter anderem darum, im weiteren Verfahren Anreize für die Vermietung leerstehenden Wohnraums zu schaffen und zusätzliche bürokratische Belastungen zu vermeiden.
Der Bundestag befasste sich am 9. Juli 2026 mit dem Entwurf. Federführend ist der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz, der am 14. Oktober 2026 eine öffentliche Anhörung durchführte. Die Einschätzungen der sieben angehörten Sachverständigen fielen unterschiedlich aus. Immobilienverbände beanstandeten insbesondere, dass der Entwurf zusätzliche Regulierungen bestehender Mietverhältnisse vorsehe, anstatt die Schaffung weiteren Wohnraums in den Mittelpunkt zu stellen.
Da der Bundestag die Reform noch nicht verabschiedet hat, ist der Zeitpunkt eines möglichen Inkrafttretens offen. Im weiteren parlamentarischen Verfahren können sich zudem inhaltliche Änderungen ergeben.
Bedeutung für mietrechtliche Streitigkeiten
Die Entscheidung trennt deutlich zwischen den Rechtsfolgen einer außerordentlichen und einer ordentlichen Kündigung. Eine rechtzeitige Nachzahlung kann die fristlose Kündigung nach Maßgabe des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam machen, lässt eine daneben erklärte ordentliche Kündigung nach geltendem Recht jedoch grundsätzlich bestehen. Ob diese im konkreten Fall tatsächlich zur Beendigung des Mietverhältnisses führt, hängt von weiteren Voraussetzungen und den Umständen des Einzelfalls ab.
MTR Legal begleitet Vermieter und Mieter bei der rechtlichen Einordnung von Zahlungsrückständen, Kündigungen und Räumungsverfahren. Weitere Informationen finden sich unter Rechtsberatung im Immobilienrecht.
