Термин «способ исполнения» в пунктах о косметическом ремонте слишком расплывчат. Это делает весь пункт недействительным – даже в коммерческой аренде, как показывает решение Высшего земельного суда Бранденбурга.
Даже в помещениях, используемых в коммерческих целях, часто возникают проблемы в связи с косметическим ремонтом. Вопрос заключается не только в том, кто, но и как должен выполнять ремонт. Если в договоре аренды содержится пункт о том, что при косметическом ремонте можно отступать от прежнего способа исполнения только с согласия арендодателя, то термин «способ исполнения» является слишком неопределенным, и весь пункт становится недействительным. Это касается не только частных помещений, но и коммерческой аренды, как заявляет юридическая фирма MTR Legal Rechtsanwälte, которая консультирует своих национальных и международных клиентов также по вопросам недвижимости.
В деле, рассматриваемом Высшим земельным судом Бранденбурга, речь шла о договоре коммерческой аренды. В договоре был закреплен пункт о том, что арендатор может отступать от прежнего способа исполнения косметического ремонта только с согласия арендодателя.
Против этого успешное сопротивление оказал арендатор. Хотя до сих пор такая договорная оговорка существовала только в договорах аренды жилья, Федеральный суд разрешил, что такая формулировка, согласно которой арендатор может отступать от прежнего способа исполнения только с согласия арендодателя, нарушает требование ясности в соответствии с § 305c абз. 2 Гражданского кодекса Германии. Поскольку термин «способ исполнения» не имеет четкого определения и может относиться как к базовому оснащению, так и к деталям оформления или к обоим. Это также относится к случаям, когда согласие требуется только для значительных отклонений.
Эту судебную практику Федерального суда можно перенести на договоры коммерческой аренды, решил Высший земельный суд Бранденбурга в своём решении от 6 декабря 2022 года (дело №: 3 U 132/21). Коммерческий арендатор даже больше, чем частный арендатор жилого помещения, нуждается в том, чтобы иметь возможность оформлять помещения в соответствии со своими потребностями. Оформление коммерческих помещений часто является частью бизнес-концепции, пояснил ОЛГ и признал пункт недействительным.
Опытные в области права недвижимости адвокаты консультируют в MTR Legal по вопросам коммерческого арендного права.
