Termenul „modalitate de execuție” în clauzele de reparații cosmetice este prea vag. Astfel, întreaga clauză devine valabilă – chiar și în dreptul locativ comercial, așa cum arată o hotărâre a OLG Brandenburg.
Chiar și în cazul spațiilor utilizate comercial, apar adesea probleme legate de reparațiile cosmetice. Este vorba nu numai despre cine, ci și despre cum trebuie să fie efectuate. Dacă un contract de închiriere conține clauza că pentru reparațiile cosmetice se poate devia de la modalitatea anterioară de execuție doar cu acordul proprietarului, termenul de modalitate de execuție este prea imprecis, iar întreaga clauză devine astfel nulă. Acest lucru este valabil nu numai pentru spațiile private, ci și în dreptul locativ comercial, conform firmei de avocatură MTR Legal Rechtsanwälte, care sfătuiește clienți naționali și internaționali și în domeniul dreptului imobiliar.
În procedura de la OLG Brandenburg a fost vorba despre un contract de închiriere comercial. Contractul prevedea o clauză conform căreia chiriașul ar putea devia de la modalitatea anterioară de execuție a reparațiilor cosmetice doar cu acordul proprietarului.
Împotriva acestei clauze s-a opus cu succes chiriașul. Deși, până în prezent, există jurisprudență supremă doar în cazurile contractelor de închiriere de locuințe. BGH a clarificat că o astfel de clauză tip, conform căreia chiriașul ar putea devia de la modalitatea anterioară de execuție doar cu acordul proprietarului, contravine cerinței de claritate conform § 305c alin. 2 BGB. Termenul de modalitate de execuție nu este clar definit și poate face referire la echipamentul de bază, la modul de execuție în detaliu sau la ambele. Acest lucru este valabil și dacă doar pentru abateri semnificative este necesar acordul.
Această jurisprudență a BGH poate fi aplicată și contractelor de închiriere comercială, a decis OLG Brandenburg prin hotărârea din 6 decembrie 2022 (Az.: 3 U 132/21). Chiriașul comercial este și mai mult decât chiriașul privat al unei locuințe dependent de faptul că poate amenaja spațiile conform nevoilor sale. Amenajarea spațiilor comerciale este adesea parte a conceptului de afaceri, a afirmat OLG și a declarat clauza inadmisibilă.
Avocații experimentați în dreptul imobiliar consiliază la MTR Legal în probleme de drept locativ comercial.
