Decizia OLG Oldenburg din 17.07.2023, nr. dosar: 12 U 214/19
La construirea unui imobil, recepția lucrării este o dată crucială pentru beneficiar. Căci la evaluarea dacă există defecte și dacă antreprenorul trebuie să remedieze este important momentul recepției lucrării. Pentru defectele descoperite abia după recepție, beneficiarul are sarcina probei. Aceasta rezultă dintr-o decizie a OLG Oldenburg din 17 iulie 2023 (nr. dosar: 12 U 214/19).
„Defectele în construcție” sunt o temă recurentă. Lucrările de construcție efectuate neprofesionist nu sunt doar enervante pentru beneficiar, ci pot deveni și costisitoare, dacă defectele de construcție trebuie remediate ulterior. De aceea, recepția lucrării joacă un rol extrem de important pentru beneficiar. Dacă în timpul recepției sunt descoperite defecte, antreprenorul trebuie să le remedieze pe cheltuiala proprie. Dar dacă lucrarea este recepționată și defectele sunt descoperite abia după recepție, beneficiarul trebuie să dovedească faptul că antreprenorul este responsabil pentru defect, potrivit firmei de avocatură MTR Legal Rechtsanwälte, care, printre altele, oferă consultanță în dreptul imobiliar.
Beneficiarul reține o parte din plata lucrării
Că beneficiarul ar trebui să fie atent la recepția lucrării este subliniat de decizia OLG Oldenburg. În cazul examinat, beneficiarul a comandat construcția unei case cu structură de lemn, pe care a recepționat-o. Abia după recepție, într-un proces de constatare independentă a probelor, s-a constatat că casa nu a atins etanșeitatea datorată. Beneficiarul a atribuit defectul erorilor antreprenorului. Totuși, antreprenorul a atribuit cauza defectului modificărilor structurale făcute după recepție. De asemenea, s-au constatat scurgeri în zona ferestrelor, obloanelor și ușilor, pentru care beneficiarul este responsabil.
Când beneficiarul reține o parte din plata lucrării datorată, antreprenorul intentează o acțiune pentru plata restului de plată datorată.
Luarea probelor în instanța de primă instanță nu a putut stabili dacă antreprenorul este responsabil pentru defectul de construcție. Cu toate că s-a dovedit că nu a etanșat cu atenție rosturile dintre placa de beton și pereți. Dar nu s-a putut demonstra dacă aceasta a fost cauza principală a lipsei de etanșeitate a casei. De asemenea, erori ale altor lucrări, pentru care reclamanta nu este responsabilă, ar putea fi cauzele lipsei de etanșeitate.
Beneficiarul are obligația probei
Acțiunea pentru plata lucrării introdusă de antreprenor a avut succes în final. OLG Oldenburg a menționat în motivație că beneficiarul este obligat să prezinte și să dovedească defectele care sunt reclamate abia după recepție. Pentru evaluarea dacă o lucrare este defectă, momentul recepției este de bază. Defectuozitatea unei lucrări nu poate fi fundamentată simplu printr-o stare care a apărut după recepție.
Beneficiarul nu a putut demonstra suficient că antreprenorul este responsabil pentru defect și că clădirea era deja defectă la momentul recepției. Luarea de probe nu a permis concluzii clare despre care dintre diferitele scurgeri sunt responsabile pentru lipsa de etanșeitate a clădirii și în ce proporție. Prin urmare, antreprenorul are dreptul la plata restului de remunerație pentru lucrări, a decis OLG Oldenburg.
Recepția lucrării de mare importanță
Decizia OLG Oldenburg subliniază importanța mare a recepției lucrării. Căci este esențial dacă clădirea era deja defectă la momentul recepției.
Dacă la recepția lucrării se constată defecte, antreprenorul trebuie să le remedieze pe cheltuiala proprie. La invocarea drepturilor de garanție trebuie respectate termenele de garanție prevăzute de dreptul construcțiilor. Acestea pot varia în funcție de tipul contractului de construcție. În cazul unui contract de construcție conform BGB, termenul este de 5 ani, iar pentru un contract de construcție conform VOB pot exista termene diferite. Termenul de prescripție pentru drepturile de garanție începe de la momentul recepției lucrării de către beneficiar. Dacă defectele au fost ascunse fraudulos, termenul de prescripție începe doar odată cu cunoașterea defectului.
MTR Legal Rechtsanwälte vă reprezintă interesele în dreptul imobiliar.
Vă invităm să luați contact cu noi!
