Decisão do OLG Dresden de 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
Em contratos de locação comercial, deve-se atentar para o cumprimento das normas formais. Por exemplo, uma violação das exigências de forma escrita pode levar à invalidade dos prazos acordados. Isso pode resultar na nulidade dos prazos de rescisão acordados, permitindo assim que o contrato de locação de espaços comerciais seja rescindido adequadamente dentro dos prazos legais. Isso é ilustrado por uma decisão do OLG Dresden de 27 de fevereiro de 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
O direito de locação comercial difere em pontos essenciais do direito de locação residencial. Assim, no contrato de locação comercial, prevalece amplamente a liberdade contratual. Portanto, é ainda mais importante ancorar todas as disposições essenciais por escrito no contrato de locação. Pontos importantes são, em particular, a duração do contrato de locação de espaços comerciais e os prazos de rescisão em contratos por tempo indeterminado, quando estes divergem das normas legais. Se esses prazos de rescisão não forem acordados por escrito, podem ser inválidos, de acordo com a firma de advocacia MTR Legal Rechtsanwälte, que atua, entre outras áreas, no direito imobiliário e também no direito de locação comercial.
Prazos de rescisão sem acordo por escrito inválidos
O fato de que a ausência de um acordo por escrito pode levar à invalidade dos prazos de rescisão em um arrendamento comercial é mostrado pela decisão do OLG Dresden de 27.02.2024.
No caso em questão, o inquilino celebrou um contrato de locação de escritórios com uma Sociedade de Pessoas (GbR). As partes acordaram que o contrato de locação seria por três anos e se renovaria automaticamente por um ano, se uma das partes não se opusesse à prorrogação do relacionamento locatício pelo menos três meses antes do fim do prazo do arrendamento. O contrato de locação foi assinado pelo inquilino e por um sócio da GbR que alugava os espaços para negócios. O ponto crítico foi a ausência da assinatura do segundo sócio da GbR no contrato de locação.
Imóvel muda de proprietário
Isso se tornou um problema quando o imóvel alugado mudou de proprietário. Com isso, o comprador se tornou o locador no contrato de locação. Ele declarou que se opunha à prorrogação do relacionamento locatício e rescindiu o contrato de locação dentro do prazo. O novo locador argumentou que a rescisão era possível, uma vez que o contrato de locação original não cumpria a forma escrita e, portanto, o prazo de rescisão legal se aplicava. Ele exigiu dos inquilinos a desocupação dos espaços comerciais.
Prazos de rescisão não acordados de forma válida
O litígio foi levado ao Tribunal Regional de Leipzig. Este decidiu que os inquilinos demandados eram obrigados a desocupar e entregar os espaços comerciais arrendados. Esta decisão foi confirmada pelo OLG Dresden em apelação.
O Tribunal Regional Superior explicou que, para preservar a forma escrita legal, é necessário que as condições contratuais essenciais, que incluem especialmente o objeto do aluguel, o valor do aluguel e a duração do arrendamento, estejam evidentes no documento do contrato. Isso não aconteceu neste caso. Pois, se uma parte for representada por várias pessoas, como é o caso da GbR por seus dois sócios, é necessário que o contrato de locação seja assinado por todas as pessoas autorizadas. A forma escrita pode ser excepcionalmente preservada se apenas uma pessoa autorizada assinar o contrato de locação e ao assinar declarar simultaneamente que está representando também todas as outras pessoas autorizadas cuja assinatura falta. Este acréscimo não existia aqui, segundo o OLG Dresden.
Inquilinos e locadores devem atentar para a forma escrita
A consequência da violação da forma escrita exigida é que o contrato de locação foi celebrado por tempo indeterminado. Dessa forma, o prazo de rescisão contratualmente acordado também não é válido, caso seja maior do que o prazo de rescisão legal, destacou o OLG Dresden. No caso em questão, a cláusula de prorrogação no contrato de locação leva de fato a uma prorrogação do prazo de rescisão legal, pois a rescisão só poderia ocorrer três meses antes do fim do contrato que ocorre anualmente. Portanto, a cláusula correspondente é inválida e a rescisão foi realizada de maneira adequada, decidiu o OLG Dresden.
A decisão deixa claro que tanto inquilinos quanto locadores em contratos de locação comercial devem, de maneira imprescindível, observar a exigência da forma escrita, pois uma violação pode ter consequências negativas para uma das partes.
MTR Legal Rechtsanwälte possui vasta experiência em direito imobiliário e também aconselha em direito de locação comercial.
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