Se a área de locação real diferir em mais de dez por cento do tamanho especificado no contrato de locação comercial, isso pode, segundo a jurisprudência do BGH, ser motivo para uma redução de aluguel.
Se a área comercial real for menor do que a acordada contratualmente, o direito de locação comercial prevê a possibilidade de uma redução de aluguel. No entanto, é importante observar o tamanho da discrepância. Se a área comercial locada for mais de dez por cento menor do que o tamanho acordado no contrato de locação, isso pode justificar uma redução de aluguel. Em casos de desvios inferiores a dez por cento, o inquilino, de acordo com a jurisprudência do Tribunal Federal de Justiça, deve demonstrar que o uso contratual do objeto de locação está prejudicado devido ao tamanho menor, conforme a firma de advocacia MTR Legal Rechtsanwälte, que assessora em direito imobiliário e direito de locação comercial.
Na disputa legal perante o BGH, a área de locação no contrato de locação comercial foi especificada como cerca de 300 metros quadrados. Devido a obras de reforma, a área foi reduzida em cerca de dez por cento. A inquilina, uma escola de balé, entrou com uma ação para reconhecer que poderia reduzir o aluguel bruto em dez por cento, uma vez que poderia ensinar menos alunos devido à redução da área.
A ação não teve sucesso. O OLG München confirmou que a redução da área de locação representava um defeito do objeto de locação, mas que a requerente não tinha direito à redução de aluguel. O tribunal justificou isso afirmando que, em caso de desvio inferior a dez por cento, a inquilina deveria ter demonstrado que a adequação do objeto de locação para o uso contratual estava realmente comprometida. No entanto, ela não demonstrou concretamente que a área reduzida levou a uma perda de receita.
O BGH confirmou, em recurso, a decisão do OLG München. A inquilina apresentou apenas de forma abstrata que possíveis receitas foram perdidas devido à redução da área, sem demonstrar isso concretamente. Os juízes de Karlsruhe destacaram ainda que uma redução de aluguel seria possível se a área real for mais de dez por cento menor do que o tamanho acordado contratualmente. Nesse caso, presume-se que o uso contratual do objeto de locação está efetivamente comprometido.
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