O termo ‘tipo de execução’ em cláusulas de reparos estéticos é muito vago. Isso torna toda a cláusula admissível — inclusive no direito locacional comercial, como demonstra uma sentença do OLG Brandenburg.
Mesmo em espaços utilizados comercialmente, frequentemente há problemas relacionados a reparos estéticos. Não se trata apenas de quem, mas também de como eles devem ser realizados. Se um contrato de locação incluir a cláusula de que nos reparos estéticos só se pode desviar do tipo de execução anterior com a aprovação do locador, o termo tipo de execução é indefinido e toda a cláusula será inválida. Isso vale não apenas para espaços privados, mas também no direito locacional comercial, de acordo com o escritório de advocacia MTR Legal Rechtsanwälte, que também assessora sua clientela nacional e internacional em direito imobiliário.
No processo perante o OLG Brandenburg, tratou-se de um contrato de locação comercial. No contrato, estava inserida a cláusula de que o inquilino só poderia desviar do tipo de execução anterior em reparos estéticos com a autorização do locador.
O inquilino opôs-se a isso com sucesso. Apesar de até agora só haver jurisprudência superior sobre tal cláusula contratual em contratos de locação de imóveis residenciais. Nesse âmbito, o BGH esclareceu que uma cláusula desse tipo, segundo a qual o inquilino só pode desviar do tipo de execução anterior com a autorização do locador, viola o requisito de clareza conforme § 305c parágrafo 2 BGB. Isso porque o termo tipo de execução não está definido claramente e pode referir-se tanto ao equipamento básico como ao detalhamento ou a ambos. Isso aplica-se mesmo quando a aprovação é necessária apenas para desvios significativos.
Essa jurisprudência do BGH pode ser aplicada a contratos de locação comerciais, decidiu o OLG Brandenburg em sentença de 6 de dezembro de 2022 (Az.: 3 U 132/21). O inquilino comercial está ainda mais dependente do que o inquilino privado para poder adaptar os espaços às suas necessidades. A adaptação dos espaços comerciais é frequentemente parte do conceito de negócio, afirmou o OLG e declarou a cláusula inadmissível.
Advogados especializados em direito imobiliário fornecem consultoria na MTR Legal em questões de direito locacional comercial.
