Decisão do OLG Oldenburg em 17.07.2023, Ref.: 12 U 214/19
Na construção de um imóvel, a aceitação da obra é uma data crucial para o proprietário. Pois, para avaliar se existem defeitos e se a empresa de construção precisa realizar correções, o momento da aceitação é decisivo. Para defeitos encontrados apenas após a aceitação, o cliente é responsável por apresentar provas. Isso decorre de uma decisão do OLG Oldenburg em 17 de julho de 2023 (Ref.: 12 U 214/19).
“Erros na construção” é um tema recorrente. Trabalhos mal executados não só aborrecem o proprietário, mas também podem sair caros se os defeitos de construção precisarem ser corrigidos posteriormente. Portanto, a aceitação desempenha um papel vital para o contratante. Se na aceitação forem detectados defeitos, a empresa de construção deve corrigi-los às suas próprias custas. Porém, se a obra for aceita e os defeitos forem descobertos somente depois, o cliente deve comprovar que o contratado é responsável pelo defeito, conforme explica o escritório MTR Legal Rechtsanwälte, que presta consultoria, entre outros, em direito imobiliário.
Contratante retém parte do pagamento da obra
Que o contratante deve examinar atentamente durante a aceitação da obra é reforçado pela decisão do OLG Oldenburg. No caso subjacente, o contratante havia construído e aceito uma casa de estrutura de madeira. Somente após a aceitação foi verificado, em um procedimento de perícia independente, que a casa não atingiu a estanqueidade exigida. O contratante atribuiu o defeito a erros do contratado. No entanto, o contratado considerou que alterações estruturais realizadas após a aceitação eram a causa do defeito. Além disso, foram encontradas também fissuras nas áreas das janelas, persianas e portas, pelas quais o contratante seria responsável.
Quando o contratante retém parte da quantia devida pelo contrato da obra, o contratado ajuíza ação para pagamento do restante do valor.
A coleta de provas na primeira instância não conseguiu esclarecer se o contratado era responsável pelo defeito de construção. Embora tenha sido observado que ele não vedou adequadamente algumas juntas entre a base de concreto e as paredes, não se pôde provar que isso foi determinante para a insuficiente estanqueidade da casa. Erros em outros serviços, pelos quais a demandante não é responsável, também poderiam ser a causa da falta de estanqueidade.
Contratante com ônus da prova
A ação para pagamento da obra do contratado teve êxito. O OLG Oldenburg justificou que o contratante tem o ônus de alegar e provar defeitos que são reclamados apenas após a aceitação. Para julgar se uma execução é deficiente, o momento da aceitação é fundamental em princípio. Portanto, a deficiência da execução não pode ser fundamentada apenas por uma condição ocorrida após a aceitação.
O contratante não conseguiu demonstrar suficientemente que o contratado era responsável pelo defeito e que o edifício já apresentava defeitos na aceitação. A coleta de provas não permitiu conclusões claras sobre qual das várias fissuras era responsável, e em que medida, pela insuficiente estanqueidade do edifício. Portanto, o contratado tem direito ao pagamento do saldo remanescente da obra, decidiu o OLG Oldenburg.
Aceitação da obra de grande importância
A decisão do OLG Oldenburg reforça a grande importância da aceitação da obra. Pois é determinante se o edifício já apresentava defeitos no momento da aceitação.
Se forem constatados defeitos durante a aceitação da obra, o contratado deve corrigi-los por sua própria conta. Ao reivindicar garantias, devem ser observados os prazos de garantia do direito de construção. Esses prazos podem variar conforme o tipo de contrato de construção. Em um contrato de construção conforme BGB, o prazo é de 5 anos, enquanto em um contrato conforme VOB outros prazos podem ser aplicáveis. O prazo de prescrição das garantias começa no momento da aceitação pelo contratante. Se os defeitos foram ocultados de forma fraudulenta, o prazo de prescrição só começa a contar a partir do conhecimento do defeito.
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