Incentivo fiscal para habitação através de finalidade de utilidade pública
Como resposta aos altos aluguéis e à escassez de habitação, o governo federal reintroduz a utilidade pública habitacional. No início de junho de 2024, o gabinete federal decidiu, no âmbito da Lei de Impostos Anual de 2024, incluir a “Promoção de Objetivos Habitacionais de Utilidade Pública” como um novo propósito de utilidade pública na Lei Fiscal (AO). Isso permitirá que empresas sociais, associações e fundações ofereçam habitação a preços reduzidos e se beneficiem de vantagens fiscais. A condição é que o aluguel oferecido esteja abaixo do valor de mercado.
A utilidade pública habitacional foi vista pela última vez na Alemanha em 1990. Este instrumento está agora sendo ressuscitado para criar habitação acessível e, em contrapartida, beneficiar-se de vantagens fiscais, segundo o escritório de advocacia empresarial MTR Legal, que também aconselha em direito tributário.
Inclusão da utilidade pública habitacional no código fiscal
A nova utilidade pública habitacional (NUHP) não deve competir com o setor imobiliário, mas sim estender essa área com um novo pilar ao lado da habitação social, explica o Ministério da Construção (BMWSB) em seu site. A NUHP é voltada para empresas socialmente orientadas com um portfólio de propriedades. A inclusão da utilidade pública habitacional no código fiscal visa tornar a construção, modernização e aluguel de imóveis a preços acessíveis financeiramente atraentes. Isso é possível porque a disponibilização de habitação acessível é considerada de utilidade pública e pode, portanto, ser beneficiada fiscalmente.
O aluguel deve ser incentivado para pessoas cuja renda não exceda de cinco a seis vezes a assistência social. Assim, a NUHP é configurada de maneira que, conforme o ministério, possa se aplicar a até 60% dos lares na Alemanha. A condição é que o aluguel oferecido permaneça permanentemente abaixo do valor de mercado. O limite de renda dos inquilinos é verificado apenas uma vez no início do contrato de aluguel. Assim, eles não precisam temer que a utilidade pública seja revogada devido ao aumento da renda e que tenham que pagar aluguéis mais altos. As oportunidades para aluguel fiscalmente beneficiado são assim significativamente ampliadas. Além disso, reservas para projetos de investimento de longo prazo, como a renovação dos imóveis, também poderão ser formadas.
Significativas vantagens fiscais
De acordo com estimativas do BMWSB, as vantagens fiscais por apartamento podem atingir entre mil e dois mil euros por ano. Uma empresa imobiliária com 300 apartamentos em seu portfólio poderia, assim, economizar cerca de meio milhão de euros em impostos por ano e usar o dinheiro para reduzir o aluguel ou para investir nos imóveis. Futuramente, também poderá ser viável o incentivo a medidas específicas para empresas que operam com finalidade de utilidade pública e criam habitação acessível.
Associações, fundações ou empresas “sociais” podem se beneficiar da reintrodução da utilidade pública habitacional e usar as vantagens fiscais para, por exemplo, realizar trabalhos de renovação necessários nos imóveis existentes. Por outro lado, pessoas e famílias com rendas mais baixas podem encontrar habitação acessível através da utilidade pública. A NUHP permite que empresas habitacionais de utilidade pública ofereçam um compromisso social de longo prazo e, assim, alugueis permanentemente reduzidos. Aqui está uma diferença com a habitação social, onde esse compromisso é limitado no tempo. Empresas que se comprometem como empresas habitacionais de utilidade pública (gWU) podem, desse modo, economizar uma carga tributária de 25 a 45 centavos por metro quadrado de área habitacional por mês.
Vantagens fiscais na habitação acessível
A utilidade pública habitacional, em princípio, não é nova e existia na Alemanha até 1990, quando foi abolida em virtude da reforma tributária. O direito à utilidade pública também não é novo. A utilidade pública já era beneficiada fiscalmente na lei fiscal de 1977. Os objetivos de utilidade pública incluíam, entre outros, a promoção do bem-estar social, assistência a jovens e idosos, arte e cultura ou proteção de monumentos e natureza. Associações, fundações e outras instituições que operam neste domínio podem se beneficiar de vantagens fiscais. Isso agora também se aplica a empresas, fundações, associações e outras organizações que se empenham em proporcionar habitação acessível.
Para empresas imobiliárias, fundações e associações, podem surgir oportunidades inteiramente novas através da NUHP.
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