Steuerliche Förderung von Wohnraum durch gemeinnützigen Zweck
Als Antwort auf hohe Mieten und Wohnraumknappheit führt die Bundesregierung die Wohngemeinnützigkeit wieder ein. Anfang Juni 2024 hat das Bundeskabinett im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2024 beschlossen, die „Förderung wohngemeinnütziger Zwecke“ als neuen gemeinnützigen Zweck in die Abgabenordnung (AO) aufzunehmen. Dadurch wird es sozialen Unternehmen, Vereinen und Stiftungen ermöglicht, vergünstigten Wohnraum anzubieten und dabei von Steuererleichterungen zu profitieren. Voraussetzung ist, dass die angebotene Miete unter der marktüblichen Miete liegt.
Die Wohngemeinnützigkeit gab es in Deutschland letztmalig 1990. Nun wird dieses Instrument wieder hervorgeholt, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und im Gegenzug von Steuererleichterungen zu profitieren, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die u.a. im Steuerrecht berät.
Aufnahme der Wohngemeinnützigkeit in die Abgabenordnung
Die neue Wohngemeinnützigkeit (NWG) soll nicht in Konkurrenz zur Immobilienwirtschaft treten, sondern diese um eine weitere Säule neben dem sozialen Wohnungsbau erweitern, erklärt das Bundesbauministerium (BMWSB) auf seiner Homepage. Die NWG richtet sich dabei an sozial orientierte Unternehmen mit Wohnungsbeständen. Durch die Aufnahme der Wohngemeinnützigkeit in die Abgabenordnung soll der Wohnungsbau, die Modernisierung und Vermietung von Wohnungen zu bezahlbaren Preisen finanziell attraktiv werden. Möglich wird dies dadurch, dass die Bereitstellung von bezahlbaren Wohnraum als gemeinnützig eingestuft wird und somit steuerlich begünstigt werden kann.
Gefördert werden soll die Vermietung an Personen, deren Einkommen nicht höher als das Fünf- bis Sechsfache der Sozialhilfe ist. Damit ist die NWG so ausgestaltet, dass sie nach Angaben des Ministeriums auf bis zu 60 Prozent der Haushalte in Deutschland anwendbar ist. Voraussetzung ist, dass die angebotene Miete dauerhaft unter der marktüblichen Miete liegt. Die Einkommensgrenze der Mieter wird nur einmalig zum Beginn des Mietverhältnisses überprüft. So müssen sie nicht befürchten, dass mit steigenden Einkommen die Gemeinnützigkeit entfällt und sie eine höhere Miete zahlen müssen. Die Möglichkeiten für eine steuerbegünstigte Vermietung werden dadurch erheblich erweitert. Darüber hinaus sollen auch Rücklagen für langfristige Investitionsvorhaben wie die Sanierung der Immobilien gebildet werden können.
Erhebliche Steuererleichterungen
Nach Schätzungen des BMWSB können sich die Steuererleichterungen pro Wohnung auf eintausend bis zweitausend Euro im Jahr belaufen. Ein Immobilienunternehmen mit 300 Wohnungen im Bestand könnte so rund eine halbe Million Euro Steuern im Jahr einsparen und das Geld für die Senkung der Miete oder Investitionen in die Immobilien nutzen. Perspektivisch sei auch die Förderung gezielter Maßnahmen für Unternehmen, die gemeinnützig agieren und bezahlbaren Wohnraum schaffen, denkbar.
Vereine, Stiftungen oder „soziale“ Unternehmen können von der Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit profitieren und steuerliche Vergünstigungen nutzen, um bspw. fällige Sanierungsarbeiten an den Bestandsimmobilien durchzuführen. Auf der anderen Seite könnten Menschen und Familien mit geringeren Einkommen durch die Gemeinnützigkeit bezahlbaren Wohnraum finden. Das NWG ermöglicht es gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, eine dauerhafte Sozialbindung und damit dauerhafte vergünstigte Mieten anbieten zu können. Hier liegt auch ein Unterscheid zum sozialen Wohnungsbau, bei dem diese Bindung zeitlich befristet ist. Unternehmen, die sich als gemeinnützige Wohnungsunternehmen (gWU) verpflichten, können dadurch eine steuerliche Abgabenlast vom 25 bis 45 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat sparen.
Steuervorteile bei bezahlbaren Wohnraum
Die Wohngemeinnützigkeit ist im Prinzip nicht neu und gab es in Deutschland bis 1990. Dann wurde sie im Zuge der Steuerreform abgeschafft. Auch das Gemeinnützigkeitsrecht ist nicht neu. Steuerlich wird Gemeinnützigkeit schon in der Abgabenordnung von 1977 begünstigt. Zu den gemeinnützigen Zwecken zählten u.a. die Förderung des Wohlfahrtswesens, die Jugend- und Altenhilfe, Kunst und Kultur oder Denkmal und Naturschutz. Vereine, Stiftungen und andere Einrichtungen, die in diesem Bereich unternehmerisch aktiv sind, können von steuerlichen Vorteilen profitieren. Das gilt nun auch für Unternehmen, Stiftungen, Vereine und andere Organisationen, die sich für bezahlbaren Wohnraum engagieren und ihn ermöglichen.
Für Wohnungsunternehmen, Stiftungen und Vereine können sich durch das NWG ganz neue Möglichkeiten eröffnen.
MTR Legal Rechtsanwälte berät im Immobilienrecht und im Steuerrecht.
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