Visão geral e fatos
A decisão do Bundesgerichtshof publicada em 26 de fevereiro de 2025 (Ref.: VIII ZR 305/20; data da decisão: 13.12.2023) trata do alcance do direito legal de preferência do locatário na venda de um imóvel residencial alugado, conforme § 577 do BGB. O foco do processo foi a admissibilidade de uma estrutura contratual de preço de compra que implicou em desvantagem para o locatário com direito de preferência.
De acordo com o § 577 do BGB, o locatário de um apartamento possui, em certos casos, um direito de preferência, caso o imóvel alugado seja convertido em propriedade durante a vigência do contrato de locação e posteriormente vendido. A decisão examina até que ponto vendedor e comprador podem estruturar o preço de compra e outros acordos de forma que impactem economicamente o locatário, e quais exigências de transparência e razoabilidade devem ser observadas no âmbito do direito de preferência.
Bases legais do direito de preferência dos locatários
O direito de preferência previsto no § 577 do BGB tem por objetivo permitir ao locatário adquirir seu apartamento em condições comparáveis às do terceiro adquirente. Assim, o locatário pode ingressar em uma relação contratual de compra existente entre proprietário e terceiro, adquirindo o imóvel nas mesmas condições. A lei protege o locatário contra manipulações de preço ou estruturas que tornem o exercício do direito de preferência economicamente inviável ou desinteressante.
Questão problemática: Estruturas inadmissíveis de preço de compra
Possibilidades de estruturação na celebração do contrato de compra
Proprietários e compradores têm, em princípio, ampla liberdade de estipulação contratual. Torna-se problemática, entretanto, quando determinados acordos – especialmente relativos ao preço de compra ou a outros acordos adicionais – são realizados apenas de forma simulada ou têm por objetivo fingir um preço de aquisição mais elevado ao locatário do que realmente foi pactuado entre as partes. O objetivo de tais estruturas pode ser dificultar economicamente ou impedir o exercício do direito de preferência pelo locatário.
Critérios de invalidade
Segundo a decisão do Bundesgerichtshof, uma cláusula de preço de compra é inválida na medida em que contraria os interesses do locatário conforme o § 577 do BGB. O critério fundamental é a equiparação congruente das condições econômicas do locatário àquelas acordadas entre vendedor e comprador. Não basta inserir o locatário formalmente no contrato se acordos ocultos resultarem em ônus econômico superior.
Assim, acordos de reembolso, pagamentos de “kick-back” ou preços de compra objetivamente excessivos – que não guardam relação razoável com o valor de mercado e não são seriamente pretendidos entre vendedor e comprador – devem ser considerados inadmissíveis. As partes de um contrato de compra não estão autorizadas a contornar o direito de preferência por meio de preços artificialmente inflacionados ou acordos ocultos.
Efeitos práticos sobre vendas de imóveis
A decisão abrange as situações clássicas de venda de propriedade de apartamento convertida. Nesse contexto, qualquer estrutura que resulte em desvantagem para o locatário titular do direito de preferência deve ser submetida à análise judicial. Pontos de referência podem ser o preço de compra estipulado, o valor da comissão de corretagem, serviços acessórios, eventuais direitos de ressarcimento ou ainda acordos quanto a custos de manutenção.
Bedeutung für die Praxis
Exigências para vendedores e adquirentes
Vendedores de propriedade de apartamentos e eventuais compradores deverão, no futuro, tomar ainda mais cuidado para garantir que todos os elementos contratuais relevantes ao direito de preferência sejam plenamente divulgados e efetivamente acordados. Violações ao princípio da igualdade de tratamento previsto no § 577 do BGB podem implicar graves consequências legais para vendedores e adquirentes, inclusive a adaptação judicial do contrato.
Possibilidades de controle para locatários
No exercício do direito de preferência, o locatário tem direito a informações completas sobre todo o conteúdo contratual entre alienante e comprador. Incluem-se todas as disposições que possam influenciar o valor econômico do negócio jurídico, excluídas apenas as acordadas meramente acessórios sem impacto sobre o preço de compra.
Jurisprudência considerando processos em andamento
A decisão do BGH constitui um importante precedente, destacando que outros processos sobre casos semelhantes ainda não foram concluídos. O tratamento de situações análogas poderá permanecer sujeito ao desenvolvimento pela jurisdição ordinária e pelo Bundesgerichtshof. Recomenda-se aos leitores sempre considerar a presente decisão no contexto de uma jurisprudência em evolução.
Resumo e perspectivas
A decisão do BGH ressalta que o direito de preferência do locatário, como instrumento de proteção, não pode ser esvaziado por acordos divergentes ou dissimulados entre vendedor e comprador. O vendedor é obrigado a conceder ao locatário o imóvel exatamente nas mesmas condições acordadas com o terceiro adquirente – independentemente de eventuais manipulações “artificiais” do preço de compra. O cumprimento rigoroso deste princípio da igualdade de tratamento contribui decisivamente para a segurança jurídica em transações imobiliárias envolvendo direitos de preferência do locatário.
Caso tenha dúvidas específicas sobre o manejo do direito de preferência segundo o § 577 do BGB ou sobre a redação de contratos de compra de imóveis, o Rechtsanwalt da MTR Legal, em atuação nacional como escritório de advocacia empresarial, está à disposição para uma análise individual do seu caso.
