Orzeczenie OLG Oldenburg z dnia 17.07.2023, sygn. akt: 12 U 214/19
Przy budowie nieruchomości odbiór jest dla inwestora kluczową datą. Bowiem dla oceny, czy występują wady i czy firma budowlana musi je poprawić, decydujący jest moment odbioru. W przypadku wad stwierdzonych dopiero po odbiorze, ciężar dowodu spoczywa na zleceniodawcy. Wynika to z orzeczenia OLG Oldenburg z dnia 17 lipca 2023 roku (sygn. akt: 12 U 214/19).
„Fuszerka budowlana” to temat powracający. Nieprofesjonalnie wykonane prace budowlane są dla inwestora nie tylko irytujące, ale mogą też być kosztowne, jeśli trzeba usunąć później wykryte wady budowlane. Dlatego odbiór odgrywa niezwykle ważną rolę dla zleceniodawcy. Jeśli podczas odbioru stwierdzi się wady, firma budowlana musi naprawić je na własny koszt. Jeśli jednak budynek zostanie odebrany, a wady zostaną odkryte później, zleceniodawca musi udowodnić, że zleceniobiorca odpowiada za wadę, stwierdza kancelaria MTR Legal Rechtsanwälte, która m.in. doradza w zakresie prawa nieruchomości.
Zleceniodawca wstrzymuje część wynagrodzenia za dzieło
To, że zleceniodawca powinien dokładnie przyjrzeć się podczas odbioru, podkreśla orzeczenie OLG Oldenburg. W rozpatrywanej sprawie zleceniodawca zlecił budowę domu o konstrukcji szkieletowej drewnianej i odebrał go. Dopiero po odbiorze, w odrębnym postępowaniu dowodowym, ujawniło się, że dom nie osiągnął wymaganej szczelności. Zleceniodawca przyczynę wady przypisywał błędom zleceniobiorcy. Ten jednak jako przyczynę wady wskazuje zmiany budowlane wprowadzone po odbiorze. Ponadto stwierdzono nieszczelności w obszarze okien, rolet i drzwi, za które zleceniodawca jest odpowiedzialny.
Gdy zleceniodawca wstrzymuje część należnego wynagrodzenia za dzieło, zleceniobiorca wnosi pozew o zapłatę reszty wynagrodzenia.
Przeprowadzenie dowodu w pierwszej instancji nie pozwala na ustalenie, czy zleceniobiorca jest odpowiedzialny za wadę budowlaną. Wprawdzie wykazano, że pęknięcia między płytą betonową a ścianami nie zostały w pełni szczelnie zamknięte. Jednak nie udało się wykazać, czy było to decydujące dla niewystarczającej szczelności domu. Również błędy innych wykonawców, za które powódka nie odpowiada, mogą być przyczyną braku szczelności.
Zleceniodawca w ciężarze dowodu
Ostatecznie pozew o zapłatę wynagrodzenia za dzieło zleceniobiorcy odnosi sukces. OLG Oldenburg stwierdził, że zleceniodawca jest w obowiązku uzasadnienia i wykazania wad, które są reklamowane dopiero po odbiorze. Dla oceny, czy świadczenie jest wadliwe, decydujący jest moment odbioru. Wadliwość świadczenia nie może być zatem oparta jedynie na stanie, który zaistniał po odbiorze.
Zleceniodawca nie był w stanie wystarczająco wykazać, że zleceniobiorca jest odpowiedzialny za wadę i że budynek był już wadliwy w momencie odbioru. Ponieważ przeprowadzenie dowodu nie pozwoliło wykonać jednoznacznych wniosków, które z różnych nieszczelności w jakim zakresie są odpowiedzialne za niewystarczającą szczelność budynku. Zleceniobiorca zatem ma prawo do zapłaty pozostałej kwoty wynagrodzenia za dzieło, orzekło OLG Oldenburg.
Odbiór budowlany dużej wagi
Orzeczenie OLG Oldenburg podkreśla dużą wagę odbioru budowlanego. Bowiem decydujące jest, czy budynek był już wadliwy w momencie odbioru.
Jeśli podczas odbioru stwierdza się wady, zleceniobiorca musi je usunąć na własny koszt. Przy dochodzeniu roszczeń gwarancyjnych należy przestrzegać terminów gwarancyjnych obowiązujących w prawie budowlanym. Mogą one być różne w zależności od rodzaju umowy budowlanej. W przypadku umowy budowlanej według BGB termin wynosi 5 lat, natomiast w przypadku umowy budowlanej według VOB mogą obowiązywać inne terminy. Termin przedawnienia roszczeń gwarancyjnych rozpoczyna się z momentem odbioru budowlanego przez zleceniodawcę. Jeśli wady zostały świadomie zatajone, termin przedawnienia rozpoczyna się z momentem uzyskania wiedzy o wadzie.
MTR Legal Rechtsanwälte reprezentuje Twoje interesy w prawie nieruchomości.
Serdecznie zapraszamy do kontaktu!
