Prawo zastawu nieruchomości dla zabezpieczenia kredytu hipotecznego
W celu zabezpieczenia banku przy udzielaniu kredytu hipotecznego zwykle jest wpisywana do księgi wieczystej hipoteka lub zabezpieczenie, jakim jest prawo zastawu nieruchomości. Są to oba rodzaje zastawu nieruchomości, jednak prawnie różnią się one od siebie.
Bez zaciągnięcia kredytu zakup nieruchomości zwykle nie jest możliwy. Ponieważ bank podejmuje ryzyko udzielając kredytu, przyznaje mu się prawo zastawu nieruchomości. Wpis hipoteki lub zastawu do księgi wieczystej otwiera bankowi możliwość licytacji nieruchomości, gdy kredytobiorca przestaje spłacać raty, stwierdza kancelaria gospodarcza MTR Legal, która doradza m.in. w prawie bankowym.
Prawo zastawu nieruchomości bardziej elastyczne
Między zastawem a hipoteką istnieją różnice prawne, które kredytobiorcy powinni uwzględniać przy zawieraniu umowy finansowania nieruchomości. Zaletą zastawu jest przede wszystkim to, że nie jest przypisany do konkretnego celu. Oznacza to, że kredytobiorca może używać zastawu nie tylko przy zakupie nieruchomości, ale również przy innych finansowaniach jako zabezpieczenie.
Wpis zastawu do księgi wieczystej dokonywany jest przez notariusza za zgodą właściciela nieruchomości. Zastaw imienny stanowi przy tym szczególną formę, w której notariusz wydaje dodatkowo dokument zastawu. Dokument ten może być również przeniesiony na innego wierzyciela. Daje to tę zaletę, że nie wymaga to nowego wpisu do księgi wieczystej. Roszczenia mogą być jednak zgłaszane wyłącznie przez posiadacza dokumentu zastawu.
Hipoteka związana z określonym celem
Hipoteka nie jest tak elastyczna jak zastaw. Zawsze jest związana z określonym kredytem, który jest przez hipotekę zabezpieczany. Gdy kredytobiorca spłaci określony kredyt, nie może już używać tej hipoteki jako zabezpieczenia dla innych finansowań. Należy odróżnić między hipoteką stałą a hipoteką zmienną. Podczas gdy stawka procentowa i okres są przy hipotece stałej ustalone, przy hipotece zmiennej podlegają wahaniu. Istotnymi parametrami dla stawki procentowej i okresu są wtedy trendy na rynku kapitałowym. Może to oferować korzyści dla kredytobiorcy, ale również niesie ze sobą większe ryzyko.
Prawo zastawu nieruchomości ma zalety
Zastaw jest często preferowany przed hipoteką, gdyż jest bardziej elastyczny i często umożliwia elastyczniejsze ustalanie oprocentowania. Podczas gdy wymagalność hipoteki zwykle jest związana z okresem kredytowym, zastaw pozostaje do momentu spłacenia wszystkich związanych z nim roszczeń wierzycieli.
Ponadto, bank może wypowiedzieć zastaw tylko w wyjątkowych okolicznościach. Jednym z powodów takiego wypowiedzenia może być np. pogorszenie się sytuacji finansowej kredytobiorcy. Gdy bank chce wypowiedzieć kredyt, musi również wypowiedzieć zastaw.
Wypowiedzenie zastawu
Wypowiedzenie zastawu przez bank jest możliwe, jeśli sytuacja majątkowa klienta się pogorszyła, jeśli wartość jego zabezpieczeń spadła lub jeśli zalega z ratami.
Co utrudnia sytuację klienta banku, to fakt, że pogorszenie wartości majątku nie musi nawet jeszcze wystąpić, żeby bank mógł wypowiedzieć zastaw. Wystarczy, że pogorszenie tylko grozi.
Zastaw jest zabezpieczeniem, które kredytobiorca zastawia przy kredycie hipotecznym. Jeśli z różnych powodów wartość nieruchomości spada, zmniejsza się również wartość zastawu i tym samym zastawionego zabezpieczenia.
Najczęstszym powodem wypowiedzenia zastawu przez bank jest jednak to, że klient banku zalega z ratami. Banki najpierw muszą upomnieć o zaległe płatności, zanim mogą wypowiedzieć zastaw. Ponadto, kredytobiorca musi zalegać przynajmniej z dwiema kolejnymi ratami, zanim bank będzie uprawniony do wypowiedzenia. Dodatkowo, musi dać kredytobiorcy przynajmniej dwutygodniowy termin na uregulowanie zaległości.
Kredytobiorca powinien rozważyć, czy hipoteka czy zastaw jest dla niego lepszym rozwiązaniem. MTR Legal doradza w kwestiach dotyczących zastawu i hipoteki oraz innych tematów z zakresu prawa bankowego.
Proszę skontaktować się z nami!
