Orzeczenie OLG Drezno z dnia 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
W przypadku umów najmu komercyjnego należy zwracać uwagę na przestrzeganie wymogów formalnych. Na przykład naruszenie wymogu formy pisemnej może prowadzić do nieważności ustalonych terminów. Może to skutkować tym, że ustalone terminy wypowiedzenia będą nieważne, a umowa najmu dotycząca powierzchni komercyjnych będzie mogła być rozwiązana zgodnie z ustawowymi terminami wypowiedzenia. Pokazuje to orzeczenie OLG Drezno z 27 lutego 2024 r. (Az.: 5 U 2077/23).
Prawo najmu komercyjnego różni się w istotnych punktach od prawa najmu mieszkań. W przypadku umów najmu komercyjnego zasadniczo panuje swoboda umów. Dlatego tym bardziej istotne jest, aby wszystkie istotne ustalenia były zawarte na piśmie w umowie najmu. Ważne kwestie to w szczególności okres obowiązywania umowy najmu powierzchni komercyjnych oraz terminy wypowiedzenia w przypadku umów na czas nieokreślony, jeśli odbiegają one od przepisów ustawowych. Jeśli te terminy wypowiedzenia nie zostały ustalone na piśmie, mogą być nieważne, jak podkreśla kancelaria MTR Legal, która udziela porad m.in. w prawie nieruchomości oraz prawie najmu komercyjnego.
Terminy wypowiedzenia bez pisemnego ustalenia są nieważne
Brak pisemnego ustalenia terminu wypowiedzenia w umowie najmu komercyjnego może prowadzić do jego nieważności, o czym świadczy decyzja OLG Drezno z dnia 27.02.2024.
W omawianej sprawie najemca zawarł umowę najmu powierzchni biurowej z GbR. Strony ustaliły, że umowa najmu będzie zawarta na trzy lata i będzie automatycznie przedłużana o rok, jeśli żadna ze stron nie złoży sprzeciwu najpóźniej na trzy miesiące przed upływem terminu najmu. Umowa najmu została podpisana przez najemcę i jednego z udziałowców GbR, która wynajmowała pomieszczenia handlowe. Kluczową kwestią było to, że brakowało podpisu drugiego udziałowca GbR pod umową najmu.
Nieruchomość zmienia właściciela
Stało się to problemem, gdy wynajęta nieruchomość zmieniła właściciela. W ten sposób nabywca wszedł w umowę najmu jako wynajmujący. Oświadczył, że sprzeciwia się przedłużeniu umowy najmu i wypowiedział umowę zgodnie z terminem. Nowy wynajmujący argumentował, że wypowiedzenie było możliwe, ponieważ pierwotna umowa najmu nie spełniała wymogu formy pisemnej, a zatem obowiązywał ustawowy termin wypowiedzenia. Dlatego zażądał od najemców opuszczenia pomieszczeń handlowych.
Terminy wypowiedzenia nie są skutecznie ustalone
Spór trafił do Sądu Okręgowego w Lipsku. Sąd orzekł, że pozwani najemcy są zobowiązani do opróżnienia i zwrotu pomieszczeń wynajmowanych w celach komercyjnych. To orzeczenie potwierdził OLG Drezno w postępowaniu apelacyjnym.
Sąd Apelacyjny uzasadnił, że zachowanie wymogu formy pisemnej wymaga, aby istotne warunki umowy, do których należą przede wszystkim przedmiot najmu, wysokość czynszu i czas trwania najmu, wynikały z dokumentu umowy. Tak nie było w tym przypadku. Jeśli strona jest reprezentowana przez kilka osób, jak w opisanym przypadku GbR przez dwóch udziałowców, konieczne jest, aby umowę najmu podpisali wszyscy uprawnieni. Dopuszczalne jest zachowanie formy pisemnej, jeśli tylko jedna uprawniona osoba podpisuje umowę najmu i jednocześnie oświadcza, że reprezentuje wszystkie pozostałe uprawnione osoby, których podpisów brakuje. Takiego oświadczenia tutaj nie złożono, orzekł OLG Drezno.
Najemcy i wynajmujący muszą zwracać uwagę na formę pisemną
Konsekwencją naruszenia wymogu formy pisemnej jest to, że umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony. W ten sposób również umownie ustalony okres wypowiedzenia byłby nieważny, jeśli jest dłuższy niż ustawowy termin wypowiedzenia, zauważył OLG Drezno. W opisanym przypadku klauzula przedłużająca w umowie najmu faktycznie prowadziła do przedłużenia ustawowego terminu wypowiedzenia, ponieważ umożliwiała wypowiedzenie umowy tylko na trzy miesiące przed każdym rocznym zakończeniem umowy. Dlatego też klauzula była nieważna, a wypowiedzenie było zgodne z prawem, orzekł OLG Drezno.
Decyzja podkreśla, że zarówno najemcy, jak i wynajmujący w umowach najmu komercyjnego powinni zwracać szczególną uwagę na wymóg formy pisemnej, ponieważ naruszenie może negatywnie wpłynąć na jedną ze stron.
MTR Legal Rechtsanwälte dysponuje wieloletnim doświadczeniem w prawie nieruchomości i oferuje doradztwo także w prawie najmu komercyjnego.
Prosimy o kontakt z nami!
