Jeżeli faktyczna powierzchnia najmu różni się od powierzchni podanej w umowie najmu komercyjnego o więcej niż dziesięć procent, może to stanowić, zgodnie z orzecznictwem BGH, podstawę do obniżki czynszu.
Jeśli faktyczna powierzchnia użytkowa jest mniejsza niż ustalono w umowie, prawo najmu komercyjnego przewiduje możliwość obniżki czynszu. Należy jednak zwrócić uwagę, jak duża jest odchylenie. Jeżeli wynajmowana powierzchnia użytkowa jest mniejsza o więcej niż dziesięć procent w porównaniu do wymiarów ustalonych w umowie, może to być podstawą do obniżki czynszu. W przypadku odchyleń poniżej dziesięciu procent, najemca, zgodnie z orzecznictwem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości, musi wykazać, że z powodu mniejszej powierzchni użytkowanie przedmiotu najmu zgodnie z umową jest ograniczone, jak zaznacza kancelaria prawna MTR Legal, specjalizująca się w prawie nieruchomości i najmu komercyjnego.
W sporze prawnym przed BGH powierzchnia najmu w umowie najmu komercyjnego została określona na około 300 metrów kwadratowych. W wyniku prac budowlanych powierzchnia zmniejszyła się o około dziesięć procent. Najemca, szkoła baletowa, złożył pozew o stwierdzenie, że może obniżyć czynsz brutto o dziesięć procent, ponieważ z powodu zmniejszenia powierzchni może kształcić mniej uczniów.
Pozew nie odniósł sukcesu. OLG Monachium potwierdził, że zmniejszenie powierzchni najmu stanowi wadę przedmiotu najmu, lecz powódka nie miała prawa do obniżki czynszu. Sąd uzasadnił to tym, że przy odchyleniu powierzchni mniejszym niż dziesięć procent, najemca musi wykazać, że przydatność przedmiotu najmu do użytkowania zgodnie z umową jest rzeczywiście ograniczona. Powódka jednak nie wykazała konkretnie, że mniejsza powierzchnia rzeczywiście spowodowała spadek obrotów.
BGH w postępowaniu kasacyjnym potwierdził wyrok OLG Monachium. Najemca przedstawił jedynie abstrakcyjne twierdzenia, że z powodu zmniejszenia powierzchni utracił potencjalne dochody, nie wykazując tego konkretnie. Sędziowie z Karlsruhe stwierdzili dalej, że obniżka czynszu jest jednak możliwa, jeśli faktyczna powierzchnia jest mniejsza o więcej niż dziesięć procent od wymiarów ustalonych w umowie. Wtedy należy przyjąć, że użytkowanie przedmiotu najmu zgodnie z umową jest faktycznie znacznie ograniczone.
W MTR Legal doradzają w prawie nieruchomości i komercyjnym prawie najmu doświadczeni prawnicy.
Skontaktuj się teraz Kontakt .
