Termin „rodzaj wykonania” w klauzulach dotyczących naprawy mieszkań jest zbyt niejasny. Powoduje to, że cała klauzula staje się dopuszczalna – również w prawie najmu komercyjnego, jak pokazuje wyrok OLG Brandenburg.
Również w przypadku pomieszczeń użytkowych często pojawiają się problemy związane z naprawami estetycznymi. Chodzi przy tym nie tylko o to, kto, ale również jak powinny być wykonywane. Jeśli umowa najmu zawiera klauzulę, że przy naprawach estetycznych można odstąpić od dotychczasowego rodzaju wykonania wyłącznie za zgodą wynajmującego, to termin „rodzaj wykonania” jest zbyt nieokreślony, co sprawia, że cała klauzula staje się nieważna. Dotyczy to nie tylko pomieszczeń prywatnych, ale również w prawie najmu komercyjnego, jak podkreśla kancelaria MTR Legal Rechtsanwälte, która doradza krajowym i międzynarodowym klientom również w zakresie prawa nieruchomości.
W postępowaniu przed OLG Brandenburg chodziło o umowę najmu komercyjnego. W umowie znajdowała się klauzula, że najemca przy naprawach estetycznych może odstąpić od dotychczasowego rodzaju wykonania wyłącznie za zgodą wynajmującego.
Najemca skutecznie się bronił. Choć dotychczas tylko w przypadku umów najmu mieszkań istnieje najwyższe orzecznictwo w tej kwestii. Sąd Najwyższy (BGH) wyjaśnił, że taka klauzula standardowa, zgodnie z którą najemca może odstąpić od dotychczasowego rodzaju wykonania wyłącznie za zgodą wynajmującego, narusza zasadę jasności zgodnie z § 305c ust. 2 BGB. Ponieważ termin „rodzaj wykonania” nie jest jednoznacznie zdefiniowany i może odnosić się do podstawowego wyposażenia, szczegóły wykończenia lub obu tych rzeczy. Obowiązuje to także wtedy, gdy zgoda jest potrzebna tylko w przypadku znaczących odstępstw.
OLG Brandenburg z wyrokiem z dnia 6 grudnia 2022 r. (sygn. akt 3 U 132/21) zdecydowało, że to orzecznictwo BGH można przenieść na umowy najmu komercyjnego. Najemca komercyjny jest jeszcze silniej uzależniony od możliwości dostosowania pomieszczeń do swoich potrzeb niż prywatny najemca mieszkania. Wykończenie pomieszczeń komercyjnych jest często częścią koncepcji biznesowej, jak stwierdziło OLG, i uznało klauzulę za niedopuszczalną.
W prawie nieruchomości doświadczeni prawnicy w MTR Legal doradzają w sprawach najmu komercyjnego.
