Als de werkelijke huur oppervlakte meer dan tien procent afwijkt van de grootte die in het commerciële huurcontract is vermeld, kan dat volgens de rechtspraak van het BGH een reden zijn voor huurverlaging.
Als de werkelijke commerciële ruimte kleiner is dan contractueel overeengekomen, voorziet het commerciële huurrecht in de mogelijkheid van een huurverlaging. Daarbij moet echter in acht worden genomen hoe groot de afwijking is. Blijft de gehuurde commerciële ruimte meer dan tien procent achter op de in het huurcontract overeengekomen grootte, kan dat een huurvermindering rechtvaardigen. Bij afwijkingen onder de tien procent moet de huurder volgens de rechtspraak van het Bundesgerichtshof kunnen aantonen dat het contractuele gebruik van het gehuurde object door de kleinere grootte wordt beïnvloed, aldus het advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte, dat adviseert op het gebied van vastgoedrecht en commercieel huurrecht.
In de rechtszaak bij het BGH was de grootte van het huurvlak in het commerciële huurcontract met ca. 300 vierkante meter opgegeven. Door verbouwwerkzaamheden verkleinde de oppervlakte met ongeveer tien procent. De huurder, een balletschool, spande een rechtszaak aan om vast te stellen dat ze de brutohuur met tien procent mocht verminderen, aangezien ze door de verkleining van de oppervlakte minder leerlingen kon onderwijzen.
De aanklacht had geen succes. Het OLG München bevestigde weliswaar dat de vermindering van het huurobject een tekortkoming van de huurobject inhield, maar de eiseres had desondanks geen recht op huurverlaging. Het hof rechtvaardigde dit doordat bij een oppervlakteafwijking van minder dan tien procent, de huurder had moeten aantonen dat de geschiktheid voor het contractuele gebruik echt was aangetast. Ze had echter niet concreet aangetoond dat de kleinere oppervlakte daadwerkelijk tot omzetverlies had geleid.
Het BGH bevestigde in de beroepsprocedure het vonnis van het OLG München. De huurder had alleen abstract aangegeven dat de vermindering van de oppervlakte tot mogelijke inkomstenverlies zou leiden, zonder dit concreet te onderbouwen. De rechters in Karlsruhe stelden verder dat een huurverlaging wel mogelijk was als de werkelijke grootte van het oppervlak meer dan tien procent achterbleef bij de contractueel overeengekomen grootte. Dan moet worden aangenomen dat het contractuele gebruik van het huurobject daadwerkelijk aanzienlijk is aangetast.
Bij MTR Legal adviseren in vastgoedrecht en commercieel huurrecht ervaren advocaten.
Neem nu contact op.
