Beslissing van het OLG Oldenburg van 17.07.2023, Az.: 12 U 214/19
Bij de oprichting van een onroerend goed is de oplevering voor de opdrachtgever een beslissende datum. Want voor de beoordeling of er gebreken zijn en het bouwbedrijf moet herstellen, is het tijdstip van de oplevering beslissend. Voor gebreken die pas na de oplevering worden vastgesteld, is de opdrachtgever verantwoordelijk voor bewijsvoering. Dat blijkt uit een beslissing van het OLG Oldenburg van 17 juli 2023 (Az.: 12 U 214/19).
‘Bouwprutsers’ is een steeds terugkerend thema. Onvakkundig uitgevoerde bouwwerkzaamheden zijn voor de opdrachtgever niet alleen vervelend, maar kunnen ook veel geld kosten als de bouwgebreken achteraf moeten worden verholpen. Daarom speelt de oplevering een uiterst belangrijke rol voor de opdrachtgever. Worden bij de oplevering gebreken ontdekt, dan moet het bouwbedrijf deze herstellen en de gebreken op eigen kosten verhelpen. Wordt het bouwwerk echter opgeleverd en gebreken pas na de oplevering ontdekt, dan moet de opdrachtgever aantonen dat de aannemer verantwoordelijk is voor het gebrek aldus het advocatenkantoor MTR Legal , dat onder andere in vastgoedrecht adviseert.
Opdrachtgever houdt deel van de aanneemsom in
Dat de opdrachtgever bij de oplevering goed moet opletten, wordt onderbouwd door de beslissing van het OLG Oldenburg. In de onderliggende zaak had de opdrachtgever een houtskeletbouw laten plaatsen en opleveren. Pas na de oplevering werd in een zelfstandig bewijsprocedure ontdekt dat het huis de vereiste dichtheid niet bereikt. De opdrachtgever schreef het gebrek toe aan fouten van de aannemer. Deze zag echter na de oplevering uitgevoerde bouwkundige wijzigingen als de oorzaak van het gebrek. Bovendien werden er ook lekkages bij de ramen, rolluiken en deuren vastgesteld, waarvoor de opdrachtgever zelf verantwoordelijk zou zijn.
Toen de opdrachtgever een deel van de verschuldigde aanneemsom inhield, klaagde de aannemer om betaling van het resterende bedrag.
De bewijsvoering in de eerste instantie kon niet vaststellen of de aannemer verantwoordelijk was voor het bouwgebrek. Wel bleek dat de voegen tussen de betonnen vloer en de wanden deels niet zorgvuldig waren afgedicht. Of dit echter doorslaggevend was voor de onvoldoende dichtheid van het huis, kon niet worden bewezen. Tevens konden fouten bij andere bouwwerkzaamheden, waarvoor de eiser niet verantwoordelijk is, de oorzaak zijn van de ontbrekende dichtheid.
Opdrachtgever in de bewijsplicht
De eis tot betaling van de aanneemsom door de aannemer heeft uiteindelijk succes. Het OLG Oldenburg voerde ter motivering aan dat de opdrachtgever voor gebreken die pas na de oplevering worden gereclameerd, verantwoordelijk is voor de presentatie en bewijsvoering. Voor de beoordeling of een prestatie gebrekkig is, is in principe het tijdstip van oplevering bepalend. Een gebrek van de prestatie kan daarom niet alleen worden gebaseerd op een toestand die na de oplevering is opgetreden.
De opdrachtgever kon niet voldoende aantonen dat de aannemer verantwoordelijk is voor het gebrek, en dat het gebouw al bij de oplevering gebrekkig was. Want de bewijsvoering liet geen duidelijke conclusies toe over welke van de verschillende lekkages in welke mate verantwoordelijk is voor de onvoldoende dichtheid van het gebouw. De aannemer heeft daarom recht op betaling van de nog openstaande aanneemsom, besloot het OLG Oldenburg.
Oplevering van groot belang
De beslissing van het OLG Oldenburg onderstreept het grote belang van de oplevering. Want het is doorslaggevend of het gebouw al bij de oplevering gebrekkig was.
Worden er gebreken vastgesteld bij de oplevering, dan moet de aannemer deze op eigen kosten verhelpen. Bij het geldend maken van garantieaanspraken moeten de in het bouwrecht geldende garantietermijnen in acht worden genomen. Deze kunnen variëren afhankelijk van het type bouwcontract. Bij een bouwcontract volgens het BGB bedraagt de termijn 5 jaar, bij een bouwcontract volgens VOB kunnen hiervan afwijkende termijnen van toepassing zijn. De verjaringstermijn voor garantieaanspraken begint met het tijdstip van de oplevering door de opdrachtgever. Indien gebreken opzettelijk zijn verzwegen, begint de verjaringstermijn pas met kennis van het gebrek.
MTR Legal vertegenwoordigt uw belangen in vastgoedrecht.
Neem gerust contact met ons op!
