De term “uitvoeringswijze” in clausules over schoonheidsreparaties is te vaag. Daardoor wordt de gehele clausule ongeldig – ook in het handelshuurrecht, zoals een uitspraak van het OLG Brandenburg aantoont.
Ook bij commercieel gebruikte ruimtes is er vaak gedoe in verband met schoonheidsreparaties. Het gaat daarbij niet alleen om wie ze moet uitvoeren, maar ook hoe ze uitgevoerd moeten worden. Bevat een huurcontract de clausule dat bij schoonheidsreparaties alleen met toestemming van de verhuurder van de huidige uitvoeringswijze mag worden afgeweken, dan is de term uitvoeringswijze te onbepaald en wordt de hele clausule daardoor ongeldig. Dit geldt niet alleen voor privékamers, maar ook in het handelshuurrecht, aldus de juridische firma MTR Legal Rechtsanwälte, die haar nationale en internationale cliënten ook op het gebied van vastgoedrecht adviseert.
In de procedure voor het OLG Brandenburg ging het om een handelshuurcontract. In het contract was de clausule opgenomen dat de huurder bij schoonheidsreparaties alleen met toestemming van de verhuurder van de huidige uitvoeringswijze mag afwijken.
Hiertegen verzette de huurder zich met succes. Weliswaar is er tot dusver slechts bij woninghuurcontracten een hoogste rechterlijke uitspraak m.b.t. een dergelijke clausule. Daarbij heeft de BGH verduidelijkt dat een dergelijke standaardclausule, waarin staat dat de huurder alleen met toestemming van de verhuurder van de huidige uitvoeringswijze mag afwijken, in strijd is met het duidelijkheidsbeginsel volgens § 305c Abs. 2 BGB. De term uitvoeringswijze is namelijk niet eenduidig gedefinieerd en kan betrekking hebben op de basisuitrusting, de specifieke inrichting of op beide. Dit geldt ook wanneer alleen voor aanzienlijke afwijkingen toestemming vereist is.
Deze jurisprudentie van de BGH is toepasbaar op handelshuurcontracten, besliste het OLG Brandenburg in een uitspraak van 6 december 2022 (Az.: 3 U 132/21). De commerciële huurder is zelfs nog meer dan de particuliere huurder van een woning afhankelijk van het kunnen inrichten van de ruimtes naar zijn behoeften. De inrichting van commerciële ruimtes is vaak onderdeel van het bedrijfsconcept, aldus het OLG, en verklaarde de clausule ongeldig.
In vastgoedrecht kundige advocaten adviseren bij MTR Legal in vragen van het commerciële huurrecht.
