De term “uitvoeringswijze” in clausules over cosmetische reparaties is te vaag. Hierdoor wordt de gehele clausule ongeldig – ook in het commerciële huurrecht, zoals aangetoond door een uitspraak van het OLG Brandenburg.
Ook bij commercieel gebruikte ruimtes is er vaak gedoe in verband met cosmetische reparaties. Het gaat daarbij niet alleen om wie ze moet uitvoeren, maar ook hoe ze moeten worden uitgevoerd. Bevat een huurovereenkomst de clausule dat bij cosmetische reparaties alleen met toestemming van de verhuurder van de vorige uitvoeringswijze mag worden afgeweken, dan is de term uitvoeringswijze te vaag en daarmee wordt de gehele clausule ongeldig. Dat geldt niet alleen voor privéruimtes, maar ook in het commerciële huurrecht, aldus het advocatenkantoor MTR Legal Rechtsanwälte, dat haar nationale en internationale cliënten ook in vastgoedrecht adviseert.
In de procedure voor het OLG Brandenburg ging het om een commerciële huurovereenkomst. In het contract was de clausule opgenomen dat de huurder bij cosmetische reparaties alleen met toestemming van de verhuurder van de vorige uitvoeringswijze mag afwijken.
De huurder verzette zich hiertegen met succes. Weliswaar bestaat er tot nu toe alleen bij woninghuurovereenkomsten een hoogste rechtsspraak over een dergelijke contractclausule. Hierbij heeft het BGH verduidelijkt dat een dergelijke standaardclausule, waarin staat dat de huurder alleen met toestemming van de verhuurder van de vorige uitvoeringswijze mag afwijken, in strijd is met het duidelijkheidsgebod volgens § 305c, lid 2 BGB. Want de term uitvoeringswijze is niet duidelijk gedefinieerd en kan verwijzen naar de basisinrichting, de gedetailleerde afwerking of beide. Dat geldt ook als de toestemming alleen vereist is voor aanzienlijke afwijkingen.
Deze jurisprudentie van het BGH kan worden toegepast op commerciële huurcontracten, oordeelde het OLG Brandenburg met een vonnis van 6 december 2022 (Az.: 3 U 132/21). De commerciële huurder is zelfs nog meer dan de particuliere huurder van een woning afhankelijk van de mogelijkheid om de ruimtes naar zijn behoeften in te richten. De inrichting van de commerciële ruimtes is vaak deel van het bedrijfsconcept, aldus het OLG, en verklaarde de clausule ongeldig.
In vastgoedrecht ervaren advocaten adviseren bij MTR Legal in kwesties van commercieel huurrecht.
