Avgjørelse fra OLG Oldenburg fra 17.07.2023, saksnr.: 12 U 214/19
Ved oppføring av en eiendom er overtakelsen et avgjørende tidspunkt for byggherren. For vurderingen av om det foreligger mangler og entreprenøren må utbedre, er tidspunktet for overtakelsen avgjørende. For mangler som først blir oppdaget etter overtakelsen, har byggherren bevisbyrden. Dette fremgår av en avgjørelse fra OLG Oldenburg fra 17. juli 2023 (saksnr.: 12 U 214/19).
«Byggefeil» er et evig tilbakevendende tema. Ufagmessig utført byggearbeid er ikke bare irriterende for byggherren, men kan også bli kostbart hvis byggfeil må utbedres i ettertid. Derfor spiller overtakelsen en svært viktig rolle for byggherren. Oppdages mangler ved overtakelsen, må entreprenøren utbedre dem på egen kostnad. Men hvis bygget godkjennes og mangler først oppdages etter overtakelsen, må byggherren bevise at entreprenøren er ansvarlig for mangelen, ifølge advokatfirmaet MTR Legal, som blant annet rådgir innen eiendomsrett.
Byggherren holder tilbake en del av kontraktsummen
At byggherren bør se nøye ved overtakelsen, understøttes av OLG Oldenburgs avgjørelse. I den aktuelle saken hadde byggherren latt oppføre et bindingsverkshus som ble overtatt. Først etter overtakelsen ble det i en uavhengig bevisføring oppdaget at huset ikke oppnådde den avtalte tettheten. Byggherren tilskrev mangelen til entreprenørens feil. Entreprenøren anså derimot byggherrens endringer etter overtakelsen som årsak til mangelen. I tillegg ble det funnet lekkasjer ved vinduer, persienner og dører som byggherren selv var ansvarlig for.
Da byggherren holdt tilbake en del av den avtalte kontraktsummen, saksøkte entreprenøren for resten av kontraktsummen.
Bevisføringen i første instans kunne ikke avklare om entreprenøren var ansvarlig for byggfeilen. Det ble riktignok avdekket at han ikke hadde tettet fugene mellom betongflaten og veggene grundig nok. Om dette var avgjørende for huset manglende tetthet, kunne ikke bevises. Feil hos andre fagområder som saksøkeren ikke var ansvarlig for, kunne også være årsak til den manglende tettheten.
Byggherren har bevisbyrden
Entreprenørens søksmål om kontraktsummen ble til slutt vellykket. OLG Oldenburg påpekte til begrunnelsen at byggherren har bevis- og ansvarsbørden for mangler som først påberopes etter overtakelsen. For vurderingen av om en ytelse er mangelfull, er tidspunktet for overtakelsen i prinsippet avgjørende. En mangel kan derfor ikke kun begrunnes med en tilstand som oppstod etter overtakelsen.
Byggherren hadde ikke klart å påvise at entreprenøren var ansvarlig for mangelen, og at bygget allerede ved overtakelsen var mangelfullt. Bevisføringen hadde ikke gitt klare indikasjoner på hvilke av de forskjellige lekkasjene som var ansvarlig for den manglende tettheten i bygningen. Entreprenøren hadde derfor krav på betalingen av den resterende kontraktsummen, avgjorde OLG Oldenburg.
Overtakelse av stor betydning
OLG Oldenburgs avgjørelse understreker den store betydningen av overtakelsen. Det er avgjørende om bygningen allerede var mangelfull ved overtakelsestidspunktet.
Ved oppdagelse av mangler under overtakelsen må entreprenøren utbedre dem på egen kostnad. Ved krav om garantiansvar må de garantifristene som gjelder ifølge byggeloven overholdes. Disse kan variere avhengig av type byggekontrakt. Ved en byggekontrakt etter BGB er fristen 5 år, mens ved en byggekontrakt etter VOB kan avvikende frister gjelde. Foreldelsesfristen for garantiansvar begynner ved overtakelsestidspunktet for byggherren. Hvis mangler ble skjult med forsett, begynner foreldelsesfristen først ved kunnskap om mangelen.
MTR Legal representerer dine interesser innen eiendomsrett.
Ta gjerne kontakt med oss!
