Dersom den faktiske leieflaten avviker med mer enn ti prosent fra størrelsen angitt i den kommersielle leiekontrakten, kan dette ifølge rettspraksis fra BGH være grunnlag for en leiereduksjon.
Er den faktiske næringsflaten mindre enn avtalt, åpner den kommersielle leieretten for muligheten for en leiereduksjon. Det må imidlertid tas hensyn til avvikets størrelse. Hvis den leide næringsflaten er mer enn ti prosent mindre enn størrelsen avtalt i leiekontrakten, kan dette rettferdiggjøre en leiereduksjon. Ved avvik under ti prosent må leietakeren i henhold til rettspraksis fra Bundesgerichtshof kunne redegjøre for at den mindre størrelsen påvirker den kontraktsmessige bruken av leieobjektet, sier forretningsadvokatfirmaet MTR Legal Rechtsanwälte, som gir råd innen eiendomsrett og kommersiell leierett.
I den rettstvisten for BGH var størrelsen på leieflaten i den kommersielle leiekontrakten angitt til ca. 300 kvadratmeter. Ved ombyggingsarbeid ble flaten redusert med omtrent ti prosent. Leietakeren, en ballettskole, reiste sak for å fastslå at hun hadde rett til å redusere bruttoleien med ti prosent, da reduksjonen i flaten gjorde at hun kunne undervise færre elever.
Søksmålet førte ikke frem. OLG München bekreftet at reduksjonen av leieflaten utgjorde en mangel ved leieobjektet, men klageren hadde likevel ikke rett til leiereduksjon. Domstolen begrunnet dette med at ved en flateavvikelse på mindre enn ti prosent måtte leietakeren kunne vise at leieobjektets egnethet for kontraktsmessig bruk faktisk ble påvirket. Hun hadde imidlertid ikke konkret påvist at den mindre flaten faktisk førte til inntektstap.
BGH bekreftet i ankeprosessen dommen fra OLG München. Leietakeren hadde kun abstrakt hevdet at mulige inntekter gikk tapt på grunn av flatereduksjonen, uten å konkret vise dette. Dommerne i Karlsruhe påpekte videre at en leiereduksjon kunne være mulig dersom den faktiske flaten er mer enn ti prosent mindre enn avtalt. Da må det antas at leieobjektets kontraktsmessige bruk faktisk er betydelig påvirket.
Hos MTR Legal gir vi råd innen eiendomsrettog kommersielle leiekontrakter erfarne advokater.
Ta nå kontakt med oss.
