Begrepet «utførelsesmåte» i klausuler om skjønnhetsreparasjoner er for vag. Dermed blir hele klausulen tillatt – også i næringsleieforhold, som en dom fra OLG Brandenburg viser.
Også i kommersielt brukte lokaler er det ofte tvister i forbindelse med skjønnhetsreparasjoner. Det handler ikke bare om hvem, men også hvordan de må utføres. Inneholder en leiekontrakt klausulen om at avvik fra tidligere utførelsesmåte ved skjønnhetsreparasjoner kun må skje med utleiers samtykke, er begrepet utførelsesmåte for udefinert, og hele klausulen blir dermed ugyldig. Dette gjelder ikke bare for private rom, men også i næringsleieforhold, ifølge advokatfirmaet MTR Legal, som også gir råd til sin nasjonale og internasjonale klientell om eiendomsrett.
I saken for OLG Brandenburg handlet det om en næringsleiekontrakt. I kontrakten var det nedfelt en klausul om at leietaker kun med utleiers samtykke kunne avvike fra tidligere utførelsesmåte ved skjønnhetsreparasjoner.
Leietakeren protesterte med suksess mot dette. Det finnes riktignok til nå kun høyesterettsjurisprudens om en slik kontraktsklausul i forbindelse med boligutleiekontrakter. Her har BGH avklart at en slik formularklausul, som kun tillater leietaker å avvike fra tidligere utførelsesmåte med utleiers samtykke, bryter med klarhetsprinsippet i henhold til § 305c Abs. 2 BGB. For begrepet utførelsesmåte er ikke klart definert og kan referere til grunnleggende utforming, detaljutforming eller begge deler. Dette gjelder også når samtykke kun kreves for betydelige avvik.
Denne rettspraksisen fra BGH kan overføres til næringsleiekontrakter, besluttet OLG Brandenburg med en dom fra 6. desember 2022 (Az.: 3 U 132/21). Den kommersielle leietakeren er enda mer avhengig enn den private boligutleieren av at han kan tilpasse lokalene til sine behov. Utformingen av de kommersielle lokalene er ofte en del av forretningskonseptet, slo OLG fast og erklærte klausulen for ulovlig.
Erfarne advokater innen eiendomsrett gir råd ved MTR Legal i spørsmål om næringsleieforhold.
