OVG Hamburg, Beschluss vom 30. Juli 2026 – 2 Bf 163/25.Z
Der angespannte Wohnungsmarkt führt nicht automatisch dazu, dass Bauherren von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden können. Das Hamburgische Oberverwaltungsgericht hat mit Beschluss vom 30. Juli 2026 (Az. 2 Bf 163/25.Z)klargestellt, dass die Berufung auf einen dringenden Wohnbedarf für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB allein nicht ausreicht.
Sachverhalt
Mehr Wohnraum
Gegenstand des Verfahrens war ein geplantes Wohnbauvorhaben in Hamburg. Auf dem Grundstück befand sich ein dreigeschossiges Wohngebäude mit vier bestehenden Wohneinheiten. Dahinter stand ein eingeschossiges Garagengebäude mit vier Stellplätzen.
Geplant war, die Garage abzubrechen und an das bestehende Wohngebäude einen zweigeschossigen Anbau zu errichten. Insgesamt sollte das Vorhaben sechs Wohneinheiten umfassen. Damit überschritt die geplante Nutzung insbesondere die im maßgeblichen Baustufenplan vorgesehene Begrenzung auf zwei Wohnungen je Haus.
Verpflichtungsklage abgewiesen
Die Grundstückseigentümerin begehrte hierzu einen positiven Bauvorbescheid. Die zuständige Behörde beantwortete die maßgeblichen Fragen jedoch negativ. Auch das Verwaltungsgericht Hamburg wies die Verpflichtungsklage mit Urteil vom 23. Mai 2025 ab.
OVG Hamburg lässt Berufung nicht zu
Dringender Wohnbedarf reicht nicht
Hiergegen beantragte die Klägerin die Zulassung der Berufung. Das OVG Hamburg lehnte diesen Antrag mit Beschluss vom 30. Juli 2026 ab. Besondere Bedeutung hat die Entscheidung für die Frage, ob sich eine Überschreitung planungsrechtlicher Festsetzungen allein mit dem bestehenden Wohnraumbedarf rechtfertigen lässt. Dies verneinte das Gericht.
Ein dringender Wohnbedarf genüge für sich genommen nicht, um eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB zu rechtfertigen. Erforderlich seien vielmehr die gesetzlichen Voraussetzungen für die konkrete Befreiung, stellte das OVG fest.
Begründung: § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB
Im Zentrum steht § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Danach kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern.
Nach Auffassung des OVG Hamburg war nicht ausreichend dargelegt, weshalb gerade im konkreten Fall eine Befreiung aufgrund des Wohnraumbedarfs erforderlich sein sollte. Der allgemeine Bedarf an zusätzlichen Wohnungen ist danach nicht mit einer konkreten Erforderlichkeit der Befreiung gleichzusetzen.
Im konkreten Fall kam hinzu, dass die städtebaulichen Verhältnisse vor Ort gegen eine pauschale Abweichung von der geltenden Planung sprachen. Das betroffene Gebiet ist durch eine vergleichsweise beengte Lage und eine nur begrenzt leistungsfähige Erschließung geprägt. Die Gemeinde hatte ihre Zustimmung zu einer weitergehenden Befreiung daher nicht erteilt.
Keine automatische Zulässigkeit durch § 31 Abs. 3 BauGB
Die Klägerin berief sich zudem auf die inzwischen erweiterte Befreiungsmöglichkeit des § 31 Abs. 3 BauGB. Die Vorschrift ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus auch in mehreren vergleichbaren Fällen. Das OVG stellte jedoch heraus, dass daraus kein Automatismus folgt.
Von besonderer Bedeutung ist das Zustimmungserfordernis der Gemeinde. Das OVG hob hervor, dass diesem Zustimmungserfordernis eine wichtige städtebauliche Funktion zukomme.
Geringfügige Überschreitung der bebaubaren Fläche
Das Verfahren betraf außerdem eine Überschreitung der im Baustufenplan festgesetzten bebaubaren Grundstücksfläche. Die Klägerin machte geltend, die Überschreitung sei geringfügig. Nach den Feststellungen im Verfahren ging es um eine Überschreitung von knapp zwei Prozent.
Das OVG sah auch hierin keinen ausreichenden Grund für die Zulassung der Berufung. Entscheidend war nicht allein die Größenordnung der Abweichung. Vielmehr musste zusätzlich dargelegt werden, weshalb eine Befreiung rechtlich geboten sein sollte.
Die Entscheidung verdeutlicht damit einen für die Praxis wichtigen Punkt: Eine geringe Abweichung führt nicht automatisch zu einem Anspruch auf Befreiung. Maßgeblich bleiben die gesetzlichen Voraussetzungen des § 31 BauGB.
Anforderungen an den Vorbescheid
Darüber hinaus ging es um die Frage, ob die geplanten Stellplätze und deren Zufahrt im Rahmen des beantragten Vorbescheids hinreichend bestimmt waren.
Das Verwaltungsgericht hatte insoweit Zweifel an der Bescheidungsfähigkeit des Antrags. Unter anderem war aufgrund der konkreten Geländesituation ein Höhenunterschied von etwa zwei Metern zu überwinden. Nach Auffassung der Vorinstanz waren die Unterlagen nicht ausreichend, um die konkrete Erschließung und mögliche Auswirkungen auf das Nachbargrundstück abschließend beurteilen zu können.
Das OVG bestätigte, dass die Klägerin mit ihren Einwänden keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung aufgezeigt hatte.
Bedeutung für die immobilienrechtliche Praxis
Die Entscheidung des OVG Hamburg ist insbesondere für Eigentümer, Projektentwickler und Investoren relevant, die bestehende Wohngebäude nachverdichten oder zusätzliche Wohneinheiten schaffen möchten.
Sie zeigt, dass der angespannte Wohnungsmarkt zwar ein städtebaulich relevantes Interesse darstellen kann, aber nicht ohne Weiteres zur Durchbrechung bestehender planungsrechtlicher Festsetzungen führt. Wer eine Befreiung nach § 31 BauGB erreichen möchte, sollte deshalb konkret darlegen, weshalb die Abweichung gerade im Einzelfall gerechtfertigt ist.
Wer hierzu rechtliche Fragen hat, kann sich an MTR Legal wenden und findet weitere Informationen unter: Rechtsberatung im Immobilienrecht.
