Erbbaurecht ilişkileri kapsamında taşınmazların sürekli kullanımıyla bağlantılı olarak bakım yükümlülüğü sorusu merkezi bir öneme sahiptir. Federal Alman Yargıtayı’nın (BGH) 31 Ocak 2024 tarihli (Az. V ZR 21/24) güncel kararına göre, taşınmaz sahibinin yapı bütünlüğünün uygun şekilde bakımı konusundaki hakkının, Erbbaurecht sahibine karşı herhangi bir zamanaşımına tabi olmadığı kesinleşmiştir.
Yükümlülüğün Sürekliliği
Kararın ana unsuru, bakım ve onarım yükümlülüğünün Erbbaurecht kapsamında devam eden bir yan yükümlülük olarak mevcut olmasıdır. Bu yükümlülük, Erbbaurecht’in tüm süresince taşınmazın uygun şekilde kullanılmasının güvence altına alınmasına yöneliktir. Erbbaurecht sahibinin bu sürekli yükümlülüğe aykırı hareket etmesi, bağımsız olarak zamanaşımına tabi tekil bir hak doğurmaz; aksine taşınmaz sahibine bakım yükümlülüklerinin yerine getirilmesini sürekli ve tekrar eden bir hak olarak sağlar.
Bağımsız İfa Taleplerinde Zamanaşımı Yok
Tazminat Taleplerinden Ayrım
Federal Alman Yargıtayı yalnızca Erbbaurecht sahibinin yükümlülük ihlali nedeniyle doğan tazminat taleplerinin olağan zamanaşımına tabi olduğunu açıkça belirtti. Ancak bakım yükümlülüğünün doğrudan yerine getirilmesine ilişkin talepler, sürekli bir yükümlülük olduğundan bağımsız olarak zamanaşımına tabi değildir. Yani, taşınmaz sahibi devam eden Erbbaurecht süresince eksik bakım ve onarım uygulamalarının yapılmasını talep edebilir ve karşı taraf olası bir zamanaşımı iddiasında bulunamaz.
Sözleşme Tasarımı Üzerindeki Etkiler
Erbbaurecht sözleşmeleri kapsamında bu karar özel bir öneme sahiptir. Taraflar, ilgili maddeleri oluştururken bakım yükümlülüğünün sürekli niteliğini dikkate almak zorundadır. Ayrıca, Erbbaurecht sahibi, sözleşmenin imzalanmasından uzun süre sonra dahi, yapının sözleşmeye uygun ve düzgün durumda tutulmasına yönelik tedbirleri almakla yükümlü olmaya devam etmektedir.
Taşınmaz Sahipleri ve Erbbaurecht Sahipleri İçin Pratik Sonuçlar
Bakım Yükümlülüğünün Geçerliliği
Mahkemenin tespiti, taşınmaz sahibinin bakım- onarım taleplerini ileri sürmek için bir zaman baskısı altında olmadığını açıkça göstermektedir. Meydana gelmiş zararlar veya gerçekleştirilmemiş önlemler, kısa bir süreye tabi bir hak doğurmaz. Aksine, Erbbaurecht sahibi, sözleşme süresi boyunca bakım gerekliliklerini yerine getirmekle sürekli olarak yükümlüdür.
Devam eden veya gelecekteki Erbbaurecht ilişkilerinde, sözleşmeyle belirlenen bakım yükümlülüklerinin sürekli yerine getirilmesine daha fazla önem verilmesi gerekmektedir – bu hem işleyen bir kullanım konseptinin sürdürülebilirliği, hem de taşınmazın ve inşa edilen yapının değerinin korunması açısından önem taşır.
Bakım yükümlülükleri ve bunların Erbbaurecht kapsamında nasıl uygulanacağına dair soruları olan şirketler, yatırımcılar ve varlıklı kişilerin, bireysel hukuki danışmanlık almaları tavsiye edilir. Gayrimenkul Hukuku alanında Hukuki Danışmanlık sayfamız üzerinden MTR Legal Avukatlık Bürosu’ndaki uzmanlardan destek alabilirsiniz.
