Σε ακίνητα μπορεί να χορηγηθεί ένα δικαίωμα προτίμησης. Είναι σημαντικό να γίνεται διάκριση ανάμεσα σε ένα υποκειμενικά-πραγματικό και ένα υποκειμενικά-προσωπικό δικαίωμα προτίμησης. Πρέπει να σημειωθεί ότι το ένα δικαίωμα προτίμησης δεν μπορεί να μετατραπεί αυτόματα στο άλλο, όπως δείχνει μια απόφαση του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου της 23ης Ιανουαρίου 2025 (Αρ. Υπόθ.: V ZB 10/24).
Το υποκειμενικά-πραγματικό δικαίωμα προτίμησης παραχωρείται στον εκάστοτε ιδιοκτήτη ενός συγκεκριμένου ακινήτου. Συνεπώς, μπορεί να μεταβιβαστεί ή να κληρονομηθεί. Αντίθετα, το υποκειμενικά-προσωπικό δικαίωμα προτίμησης συνδέεται με ένα συγκεκριμένο άτομο στο οποίο παραχωρείται το δικαίωμα προτίμησης. Αυτό δεν είναι μεταβιβάσιμο, σύμφωνα με τη νομική εταιρεία MTR Legal Rechtsanwälte, η οποία ασχολείται μεταξύ άλλων και με το δίκαιο ακινήτων.
Το Ακυρωτικό Δικαστήριο δήλωσε στην απόφασή του ότι το δικαίωμα προτίμησης δεν μπορεί να μετατραπεί απλώς. Αντίθετα, απαιτείται πρώτα η ακύρωση του υπάρχοντος δικαιώματος προτίμησης και στη συνέχεια η θέσπιση ενός νέου δικαιώματος προτίμησης. Αυτό ισχύει ακόμη και αν το ευνοούμενο πρόσωπο είναι ήδη ο ιδιοκτήτης του κυρίως ακινήτου.
Το υποθηκοφυλακείο αρνείται τη μετατροπή
Στην υπόθεση που υπήρχε ως βάση, η ιδιοκτήτρια ενός οικοπέδου παραχώρησε στην ιδιοκτήτρια ενός γειτονικού οικοπέδου ένα υποκειμενικά-πραγματικό δικαίωμα προτίμησης για όλους τους λόγους. Οι δύο ιδιοκτήτριες συμφώνησαν με συμβολαιογραφική πράξη να αλλάξουν το υπάρχον δικαίωμα προτίμησης σε υποκειμενικά-προσωπικό δικαίωμα προτίμησης, έτσι ώστε να ανήκει στην ιδιοκτήτρια του γειτονικού οικοπέδου. Αυτό το δικαίωμα προτίμησης δεν θα ήταν ούτε κληρονομήσιμο ούτε μεταβιβάσιμο.
Ωστόσο, το υποθηκοφυλακείο ανέτρεψε τα σχέδια των συμμετεχόντων και απέρριψε την αίτηση για την αλλαγή. Το Πρωτοδικείο Μονάχου επιβεβαίωσε την απόφαση του υποθηκοφυλακείου και απέρριψε την προσφυγή των ιδιοκτητριών. Το Πρωτοδικείο το αιτιολογούσε με το ότι οι συμμετέχοντες ζητούσαν μια περιεχόμενη ανεπίτρεπτη μετατροπή. Η μετατροπή μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο με ακύρωση και νέα παραχώρηση του δικαιώματος προτίμησης. Το Ανωτάτο Ακυρωτικό Δικαστήριο επιβεβαίωσε την απόφαση του Πρωτοδικείου Μονάχου.
Απαιτείται ακύρωση και νέα παραχώρηση του δικαιώματος προτίμησης
Το Ακυρωτικό Δικαστήριο ανέφερε ότι η προτιθέμενη μετατροπή του δικαιώματος προτίμησης δεν συνιστά αλλαγή του περιεχομένου ενός δικαιώματος σύμφωνα με το άρθρο 877 του Αστικού Κώδικα. Διότι ένα δικαίωμα προτίμησης προς όφελος του εκάστοτε ιδιοκτήτη ενός οικοπέδου δεν μπορεί να αλλάξει, μέσω μιας αλλαγής δικαίου, σε ένα υπάρχον δικαίωμα προτίμησης προς όφελος ενός συγκεκριμένου ατόμου. Απαιτείται μάλλον η ακύρωση του προηγούμενου και η θέσπιση ενός νέου δικαιώματος προτίμησης. Δεν έχει σημασία αν το ευνοημένο άτομο είναι ήδη ο ιδιοκτήτης του κυρίως ακινήτου.
Μια αλλαγή του περιεχομένου σύμφωνα με το άρθρο 877 του Αστικού Κώδικα δεν ισχύει κατά γενική άποψη, αν πρέπει να αλλάξει ο κάτοχος του δικαιώματος στο ακίνητο. Έτσι συμβαίνει και με την αλλαγή ενός υποκειμενικά-πραγματικού δικαιώματος προτίμησης σε υποκειμενικά-προσωπικό δικαίωμα προτίμησης, διευκρίνισε το Ακυρωτικό Δικαστήριο. Διότι εδώ το δικαίωμα αλλάζει από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη του ευνοούμενου οικοπέδου σε ένα δικαίωμα ενός συγκεκριμένου ατόμου. Αυτό δεν αλλάζει ακόμη και αν το ευνοημένο άτομο είναι ήδη ο ιδιοκτήτης του κυρίως ακινήτου. Κατά την πώληση αυτού του οικοπέδου θα ήταν εμφανείς οι συνέπειες της αλλαγής του δικαιώματος προτίμησης. Διότι ο αγοραστής του οικοπέδου θα αποκτούσε αρχικά και το δικαίωμα προτίμησης στο άλλο οικόπεδο. Ωστόσο, κατά την αλλαγή σε υποκειμενικά-προσωπικό δικαίωμα προτίμησης, το δικαίωμα προτίμησης θα παρέμενε στο άτομο και θα απελευθερωθεί από το γειτονικό οικόπεδο, ανέφερε το Ακυρωτικό Δικαστήριο.
Καμία διατηρητέα μετατροπή
Το υποκειμενικά-πραγματικό και το υποκειμενικά-προσωπικό δικαίωμα προτίμησης αποτελούν δύο διαφορετικά δικαιώματα. Ως εκ τούτου, μια μετατροπή δεν μπορεί να θεωρηθεί απλά ως αλλαγή στο περιεχόμενο ενός δικαιώματος, εξήγησαν περαιτέρω οι δικαστές του Καρλσρούη. Ένα δικαίωμα προτίμησης που υπάρχει υπέρ του εκάστοτε ιδιοκτήτη ενός οικοπέδου δεν μπορεί να διαχωριστεί από την κυριότητα αυτού του οικοπέδου. Αν η αλλαγή ενός υποκειμενικά-πραγματικού δικαιώματος προτίμησης σε ένα υποκειμενικά-προσωπικό δικαίωμα προτίμησης ήταν επιτρεπτή, το δικαίωμα προτίμησης θα έχανε τη σύνδεσή του με το οικόπεδο. Αυτό δεν συμβαδίζει με το άρθρο 1103 παρ. 1 του Αστικού Κώδικα, τόνισε το Ακυρωτικό Δικαστήριο.
Μια διατηρητέα μετατροπή του δικαιώματος προτίμησης δεν είναι δυνατή σύμφωνα με την απόφαση του Ακυρωτικού Δικαστηρίου.
Η MTR Legal Rechtsanwälte παρέχει συμβουλές στο Δίκαιο Ακινήτων.
Παρακαλώ επικοινωνήστε μαζί μας !
