На 1 януари 2025 г. Четвъртият закон за намаляване на бюрокрацията влезе в сила. Законът носи значителна промяна в наемното право за търговски помещения. Вместо изискването за писмен вид при наемния договор за търговски помещения, сега е достатъчна обикновената текстова форма. Това предоставя значително облекчение, защото текстовата форма означава, че не е необходим собственоръчен подпис на документа.
Четвъртият закон за намаляване на бюрокрацията (BEG IV) включва редица мерки. Сред основните насоки е съкращаване на сроковете за съхранение в търговското и данъчното право, насърчаване на дигитализацията, намаляване на задълженията за отчет и информация, както и други облекчения. Сред тях е и премахването на изискването за писмен вид в различни области, като е достатъчна обикновената текстова форма, според MTR Legal Rechtsanwälte, които консултират в областта на имотните права.
Премахване на изискването за писмена форма при търговския наемен договор
С BEG IV целта е да се ускори дигитализацията. Това трябва да се постигне в различни области, включително чрез премахване на изискването за писмена форма. Текстовата форма се счита за достатъчна. За разлика от писмената форма, вече не е необходим собственоръчен подпис върху хартия. Това ускорява дигиталните процеси и улеснява практическото изпълнение. Още повече, че електронната поща така или иначе е широко използвано комуникационно средство в деловия живот. От 1 януари 2025 г. вече могат да се сключват договори по електронна поща, при условие че текстовата форма е достатъчна, както е при търговските наемни договори. За текстовата форма също е достатъчен факс или електронни документи като например PDF.
Текстова форма: Прочитаемо изявление върху дълготраен носител
Текстовата форма е уредена в § 126b BGB. Ако е предписана текстова форма, „трябва да бъде направено прочитаемо изявление, в което лицето на изявителя се посочва, върху дълготраен носител“. Като дълготраен носител е подходящо всяко средство, което позволява на получателят да съхранява или запазва изпратеното към него съобщение така, че то да му е достатъчно дълго достъпно и е подходящо за предаването на изявлението в непроменен вид.
Досега според § 550 BGB, договор за наем с продължителност над една година, който не е сключен в писмен вид, е неограничен и може да бъде прекратен, като се вземат предвид законните срокове за предизвестие. Същото сега се прилага и за текстовата форма: Договор за наем, който е сключен за по-дълъг срок от една година, се счита за неопределен, ако не отговаря на изискването за текстова форма.
Сключване на договор по-ефективно и по-малко бюрократично
За наемодатели и наематели, особено такива на търговски помещения, това означава, че сключването на договор може да се извърши по-бързо и с по-малко усилия, тъй като вече не е необходимо физическите документи да се изпращат на ръка и да се подписват саморъчно. За наемните договори, сключени преди 1 януари 2025 г., обаче, писмената форма все още е необходима.
Още едно преимущество на нововъведението е, че нарушенията на изискването за писмена форма в търговското наемно право често са били причина за правни спорове между наемател и наемодател.
Избягване на правната несигурност
Въпреки това, премахването на изискването за писмена форма и свеждането до текстова форма може също да доведе до известна правна несигурност при наемателите и наемодателите. Затова е препоръчително договорите да бъдат максимално подробни и точни, за да бъде ясно уреден правният дезинтерес между страните и да се избегнат правни спорове. Това означава, че всички договорености в наемния договор трябва да бъдат ясно и безусловно формулирани.
Това е още по-важно, тъй като в търговското наемно право така или иначе съществува значителна договорна свобода, и страните могат свободно да договарят своите права и задължения. Ето защо, особено важно значение в търговския наемен договор имат определянето на срока на договора и евентуалното договаряне на предизвестия за прекратяване или приспособяване на наемната цена.
Освен това страните по договора трябва да имат предвид, че без саморъчен подпис може да е по-трудно да се докаже автентичността на договорните уговорки.
MTR Legal Rechtsanwälte разполага с голям опит в областта на имотните права и ви подпомага при оформяне на договори и други въпроси по търговското наемно право.
Свържете се с нас тук !
