في 1 يناير 2025، دخل القانون الرابع لتخفيف الأعباء البيروقراطية حيز التنفيذ. يجلب القانون تغييرًا كبيرًا في قانون الإيجار التجاري. لأنه في عقد الإيجار للمساحات التجارية يُلغى شرط الشكل الكتابي، ويكفي الشكل النصي البسيط. يجلب ذلك تسهيلات جوهرية، حيث يعني الشكل النصي أن التوقيع اليدوي على الوثيقة ليس مطلوبًا.
يتضمن القانون الرابع لتخفيف الأعباء البيروقراطية (BEG IV) مجموعة من التدابير. تتضمن الأولويات تقصير فترات الاحتفاظ في القانون التجاري والضريبي، تعزيز الرقمنة، تقليل واجبات التقرير وتقديم المعلومات، وكذلك تسهيلات أخرى. يتضمن ذلك أيضًا إلغاء شرط الشكل الكتابي في مجالات مختلفة واعتبار الشكل النصي البسيط كافيًا، وفقًا لمكتب المحاماة MTR Legal Rechtsanwälte الذي يقدم المشورة في قانون العقارات من بين أمور أخرى.
إلغاء شرط الشكل الكتابي في عقد الإيجار التجاري
يتمثل هدف القانون الرابع لتخفيف الأعباء البيروقراطية في تعزيز الرقمنة. يجب تحقيق ذلك في عدة مجالات، من بينها إلغاء شرط الشكل الكتابي. يُعتبر الشكل النصي حينئذٍ كافيًا. على عكس الشكل الكتابي، لم يعد التوقيع اليدوي على الورق ضروريًا. يُسرع ذلك العمليات الرقمية ويُسهل من التعامل العملي، خاصة وأن البريد الإلكتروني هو وسيلة اتصال شائعة في الحياة العملية. منذ 1 يناير 2025، يمكن الآن إبرام العقود عبر البريد الإلكتروني إذا كان الشكل النصي كافيًا، كما هو الحال في عقد الإيجار التجاري. بالنسبة للشكل النصي، يعتبر الفاكس أو الوثائق الإلكترونية مثل PDF كافيًا.
الشكل النصي: بياني قابل للقراءة على وسيط دائم
يتم تنظيم الشكل النصي في § 126b BGB. عند اشتراط الشكل النصي,
يجب “أن يُقدم بيان يمكن قراءته، يُذكر فيه هوية المعلن، على وسيلة دائمة”. يُعتبر كل وسيط دائم يتيح للمستلم الاحتفاظ بالرسالة أو تخزينها بحيث تظل متاحة له لفترة طويلة بما فيه الكفاية وقابلة لنقل البيان دون تغيير مناسبة.
حتى الآن، وفقًا لـ § 550 BGB، كان يُعتبر عقد الإيجار لمدة أطول من سنة بدون صيغة كتابية عقدًا غير محدد المدة ويمكن إنهاؤه مع مراعاة فترات الإشعار القانوني. الآن يُطبق الأمر نفسه على الشكل النصي: يُعتبر عقد الإيجار الذي يتم لفترة أطول من سنة عقدًا غير محدد المدة إذا لم يستوفِ متطلبات الشكل النصي.
إبرام العقود بشكل أكثر كفاءة وأقل بيروقراطية
بالنسبة للمؤجرين والمستأجرين، وخاصة للأماكن التجارية، يعني ذلك أن إبرام العقود يمكن أن يتم بشكل أسرع وبمجهود أقل، لأن الوثائق الفيزيائية المطلوبة لم تعد بحاجة إلى إرسالها وتوقيعها يدويًا. ومع ذلك، تظل الصيغة الكتابية مطلوبة للعقود التي أُبرمت قبل 1 يناير 2025.
ميزة أخرى لهذا التغيير هي أن الانتهاكات ضد الصيغة الكتابية في قانون الإيجار التجاري كانت غالبًا سببًا للنزاعات القانونية بين المستأجر والمؤجر.
تجنب الشك القانوني
ومع ذلك، قد يؤدي إلغاء شرط الصيغة الكتابية والاختزال إلى الشكل النصي إلى بعض الشك القانوني لدى المستأجر والمؤجر. لذا، ينبغي أن يكون تصميم العقد مفصلاً ودقيقًا قدر الإمكان لضمان تنظيم العلاقات القانونية بين الأطراف بوضوح وتجنب النزاعات القانونية. هذا يعني أن جميع الاتفاقيات في عقد الإيجار يجب أن تُصاغ بوضوح ودون لبس.
يكتسب هذا أهمية أكبر لأن هناك حرية تعاقدية واسعة النطاق في قانون الإيجار التجاري، ويمكن للأطراف الاتفاق بحرية على حقوقها وواجباتها. لذا، تأتي أهمية كبيرة لتحديد مدة العقد وإذا لزم الأمر، الاتفاق على فترات الإشعار أو تعديل الإيجار في عقد الإيجار التجاري.
علاوة على ذلك، يجب أن يدرك الأطراف في العقد أنه بدون توقيع يدوي قد يكون أصعب إثبات صحة الترتيبات التعاقدية.
لدى MTR Legal Rechtsanwälte خبرة كبيرة في قانون العقارات وتدعمكم في تصميم العقد ومواضيع أخرى في قانون الإيجار التجاري.
يرجى اتخاذ اتصال معنا!
