نظرًا لعدم تقديم البنك التعاوني معلومات كافية حول حساب تعويض الفائدة المسبقة عند السداد المبكر للقرض، لا يتعين على المقترضين دفع تعويض الفائدة المسبقة أو يستردونه من البنك التعاوني. قررت محكمة أولغ شتوتغارت هذا في حكمها بتاريخ 7 فبراير 2024 (رقم القضية: 9 U 124/23).
عندما يتم سداد قرض قبل الأجل، يخسر البنك فوائد. لتعويض هذا الفقدان، يمكن للمؤسسة المصرفية أن تطلب دفع تعويض الفائدة المسبقة من المقترض. يمكن للبنك أو البنك التعاوني أن يفقد حقه في المطالبة بتعويض الفائدة المسبقة وفقًا للمادة 502 الفقرة 2 من القانون المدني الألماني إذا لم يقدم لعملائه معلومات كافية حول مدة عقد القرض، وحق الإنهاء للمقترض، وكذلك حول حساب تعويض الفائدة المسبقة، وذلك وفقًا لشركة MTR Legal Rechtsanwälte القانونية، التي تتمتع بخبرة واسعة في قانون البنوك.
الاتفاق على تعويض الفائدة المسبقة
في الإجراءات أمام محكمة أولغ شتوتغارت، انتهك البنك التعاوني واجبه في توفير المعلومات. المدعون في القضية قد وقعوا على عقد قرض بقيمة 263,000 يورو مع البنك التعاوني المدعى عليه في أكتوبر 2016. كان القرض لتمويل عقار. اتفق الأطراف على معدل فائدة بنسبة 1.45 بالمئة سنويًا، مرتبط حتى أغسطس 2036. تم منح المقترضين حق السداد الجزئي بمبلغ 13,150 يورو سنويًا.
كما تم الاتفاق تعاقديًا على أن يحق للبنك التعاوني المطالبة بتعويض الفائدة المسبقة عند السداد المبكر للقرض خلال فترة ارتباط الفائدة الثابتة. ويحسب التعويض وفقًا لطريقة الحساب المعروفة بالنشاط/السلبية. يعني ذلك تقديم البنك التعاوني وكأنه استمر في تنفيذ القرض حتى نهاية فترة ارتباط الفوائد كما هو مخطط، كما جرت الإشارة إليه في عقد القرض.
تم سداد قرض العقار مبكرًا
نظرًا لأن المقترضين باعوا العقار الذي تم تمويله في عام 2020، أرادوا أيضًا سداد القرض العقاري مبكرًا. لذلك اتفقوا مع البنك التعاوني على السداد المبكر لبقية دين القرض مقابل دفع تعويض الفائدة المسبقة بقيمة حوالي 12,500 يورو. دفع المقترضون في البداية تعويض الفائدة المسبقة، ثم طلبوا استرداده من البنك التعاوني. وقد عللوا ذلك بعدم كفاية المعلومات المقدمة لهم حول حساب تعويض الفائدة المسبقة. بحيث لم يفرق البنك التعاوني بين نهاية ارتباط الفائدة الثابتة وتوقع الفوائد المشروع. كما أن الاتفاقية المبرمة للسداد تعتبر باطلة بسبب انتهاك المادة 512 من القانون المدني الألماني، إذ تمثل عملية التفاف غير مشروعة.
محكمة أولغ شتوتغارت: يحق للمقترضين استرداد المبلغ
اتبع محكمة أولغ شتوتغارت حجج المقترضين المتقدمين بالدعوى. وقررت أن لهم الحق في استرداد تعويض الفائدة المسبقة.
في توضيحها، أشارت المحكمة العليا إلى أن دفع تعويض الفائدة المسبقة بالاستناد إلى اتفاق السداد المغلق. وهذا الاتفاق، كما أوضح المدعي، يشكل عملية غير مشروعة وفق المادة 512 من القانون المدني الألماني وهو ما يشير إلى عملية التفاف لا تتوافق مع المادة 502 الفقرة 2 من القانون المدني الألماني. ووفقًا لهذه القاعدة، كان حق البنك التعاوني في المطالبة بتعويض الفائدة المسبقة مستبعدًا بسبب عدم كفاية التفاصيل التعاقدية حول حساب التعويض.
حساب تعويض الفائدة المسبقة ليس واضحًا ومفهومًا
نظراً لبيع العقار، كان للمدعين مصلحة مشروعة في السداد المبكر للقرض خلال فترة ارتباط الفائدة المستمرة حتى عام 2036، وفقاً لما أشارت إليه محكمة أولغ. وكان للبنك التعاوني، بالتالي، الحق في المطالبة بتعويض الفائدة المسبقة، ولكن هذا الحق قد زال. لأن البنك التعاوني لم يقدم المعلومات وفقًا للمبادئ التي وضعها المحكمة الاتحادية بشكل واضح ومفهوم بما يكفي، بحيث لا يتمكن المقترض من متابعة حساب التعويض ولا تقدير حملته المالية بدقة، وفقاً لمحكمة أولغ شتوتغارت. وبالتالي، يحق للمدعين استرداد تعويض الفائدة المسبقة المدفوع، كما قررت المحكمة.
لطالما ارتكبت البنوك والبنوك التعاونية أخطاء جعلتها تفقد حقها في المطالبة بتعويض الفائدة المسبقة. تحديدًا، توضيح كيفية حساب التعويض يعد قضية محورية. لذا، قد يكون من المجدي للمقترضين مراجعة عقد القرض. بخاصة في القروض العقارية، يصل تعويض الفائدة المسبقة عادة إلى خمسة أرقام.
يوفر MTR Legal Rechtsanwälte استشارة حول تعويض الفائدة المسبقة والمواضيع الأخرى في ال انتظام من القانون البنكي.
لا تترددوا في الاتصال بنا!
