2023년 7월 17일 자, OLG 올덴부르크의 결정, 사건 번호: 12 U 214/19
부동산 건설 시, 준공 검사는 건축주에게 결정적인 날짜입니다. 결함이 있는지 여부 및 건설 회사가 보수해야 하는지 여부에 대한 판단 시점은 준공 검사 시점입니다. 검사 이후 발견된 결함에 대해서는 발주자가 입증 책임을 가집니다. 이는 2023년 7월 17일 자 OLG 올덴부르크의 결정(사건 번호: 12 U 214/19)에서 나온 것입니다.
‘건설 결함’은 반복적으로 발생하는 문제입니다. 비전문적인 시공은 발주자에게 짜증을 유발할 뿐만 아니라, 결함을 사후에 고쳐야 할 경우 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 준공 검사는 발주자에게 매우 중요한 역할을 합합니다. 검사 시 결함이 발견되면 건설 회사는 자체 비용으로 결함을 보수해야 합니다. 하지만 건물이 인수되고 나서 결함이 발견되면, 발주자는 시공자가 결함에 책임이 있다는 것을 증명해야 한다고 설명하는 MTR Legal Rechtsanwälte는 건축 및 부동산법을 자문합니다.
발주자가 일부 공사 대금을 보류함
발주자가 준공 시 주의 깊게 살펴야 한다는 것을 OLG 올덴부르크의 결정이 뒷받침합니다. 사건의 기초가 된 사례에서는 발주자가 목재 구조의 집을 건설하고 인수했습니다. 준공 검사 이후 독립적인 증거 절차에서 집이 약속된 밀폐성을 갖추지 못한 것이 발견되었습니다. 발주자는 결함의 원인을 시공자의 실수로 돌렸습니다. 하지만 시공자는 준공 이후의 건축적 변화를 결함의 원인으로 보고 있었습니다. 또한, 창, 롤러 셔터, 문과 관련된 누수가 발견되었으니, 이는 발주자 자신에게도 책임이 있다는 주장입니다.
발주자가 지불해야 할 일부 공사 대금을 보류하자, 시공자는 나머지 공사 대금의 지불을 요구하며 소송을 제기했습니다.
첫 번째 인스턴스의 증거 수집에서는 시공자가 건설 결함에 책임이 있는지 여부를 분명히 할 수 없었습니다. 시공자가 일부 콘크리트 슬래브와 벽 사이의 틈을 철저히 밀봉하지 않았다는 점은 드러났지만, 이것이 집의 불충분한 밀폐성의 결정적 요인인지 여부는 입증되지 않았습니다. 또한, 원고가 책임지지 않는 다른 공종의 실수도 불충분한 밀폐성의 원인이 될 수 있습니다.
발주자의 입증 책임
시공자의 공사 대금 청구는 결국 성공을 거두었습니다. OLG 올덴부르크는 결함이 준공 후에만 제기될 경우 발주자가 입증 책임을 진다고 설명했습니다. 성과가 결함이 있는지 여부는 기본적으로 준공 시점에 달려 있습니다. 따라서 성과의 결함은 준공 이후 발생한 상태만으로 입증될 수 없습니다.
발주자는 시공자가 결함에 책임이 있다는 것과 건물이 이미 준공 시점에 결함이 있었다는 것을 충분히 입증하지 못했습니다. 증거 수집에서는 다양한 누수 중에서 어느 정도가 건물의 불충분한 밀폐성에 책임이 있는지 명확한 결론을 내리지 않았습니다. 따라서 시공자는 남아 있는 공사 대금의 지불을 요구할 권리가 있다고 OLG 올덴부르크가 결정했습니다.
준공 검사의 중요성
OLG 올덴부르크의 결정은 준공 검사의 큰 중요성을 강조합니다. 이는 이미 준공 시점에 건물이 결함이 있었는지 여부가 중요하기 때문입니다.
준공 검사에서 결함이 발견되면, 시공자는 자체 비용으로 결함을 보수해야 합니다. 보증 청구를 할 때는 건축법에 따른 보증 기간을 따라야 합니다. 이는 건설 계약의 종류에 따라 다를 수 있습니다. 계약법(BGB)에 따른 건설 계약의 경우 기한은 5년이며, VOB에 따른 건설 계약의 경우 다른 기한이 적용될 수 있습니다. 보증 청구의 시효는 발주자가 준공 검사를 시행한 시점부터 시작됩니다. 결함이 의도적으로 은폐된 경우, 시효는 결함을 인지한 시점부터 시작됩니다.
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