Se la superficie effettiva dell’affitto differisce di oltre il dieci percento dalle dimensioni indicate nel contratto di locazione commerciale, questo può essere un motivo per una riduzione dell’affitto secondo la giurisprudenza del BGH.
Se la superficie commerciale effettiva è inferiore a quella contrattualmente concordata, il diritto di locazione commerciale prevede la possibilità di una riduzione dell’affitto. Tuttavia, è importante considerare quanto sia grande la deviazione. Se la superficie commerciale locata è più di dieci percento inferiore alla dimensione concordata nel contratto di locazione, ciò può giustificare una riduzione dell’affitto. Per deviazioni inferiori al dieci percento, il locatario deve essere in grado di dimostrare, secondo la giurisprudenza della Corte federale di giustizia, che la minore dimensione compromette l’uso contrattuale dell’oggetto della locazione, come sottolinea lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte, esperto in diritto immobiliare e nella locazione commerciale.
Nella controversia legale davanti al BGH, la dimensione della superficie affittata era indicata nel contratto di locazione commerciale in circa 300 metri quadrati. A seguito di lavori di ristrutturazione, la superficie si era ridotta di circa il dieci percento. L’affittuaria, una scuola di balletto, ha intentato causa per dichiarare di poter ridurre il canone lordo del dieci percento, poiché, a causa della riduzione della superficie, poteva insegnare a meno studenti.
La causa non ha avuto successo. L’OLG München ha confermato che la riduzione della superficie affittata rappresenta un difetto dell’oggetto della locazione, ma ha comunque negato alla ricorrente il diritto alla riduzione del canone. Il tribunale ha motivato la sua decisione affermando che, in caso di deviazione della superficie inferiore al dieci percento, l’affittuaria avrebbe dovuto dimostrare che l’idoneità dell’oggetto della locazione all’uso contrattuale era effettivamente compromessa. Tuttavia, non ha dimostrato concretamente che la minore superficie abbia effettivamente portato a perdite di fatturato.
Nel processo di revisione, il BGH ha confermato la sentenza dell’OLG München. L’affittuaria ha presentato solo argomentazioni astratte riguardo alle potenziali perdite di reddito dovute alla riduzione della superficie, senza dettagli concreti. I giudici di Karlsruhe hanno inoltre chiarito che una riduzione dell’affitto è possibile se la dimensione effettiva della superficie è più del dieci percento inferiore a quella contrattualmente concordata. In tal caso, si presume che l’uso contrattuale dell’oggetto della locazione sia effettivamente compromesso in modo considerevole.
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