Il termine “modalità di esecuzione” in clausole relative alle riparazioni estetiche è troppo vago. Di conseguenza, l’intera clausola diventa ammissibile – anche nel diritto di locazione commerciale, come dimostra una sentenza del OLG Brandeburgo.
Anche per gli spazi ad uso commerciale spesso sorgono problemi legati alle riparazioni estetiche. Non si tratta solo di chi debba eseguirle, ma anche di come debbano essere fatte. Se un contratto di locazione contiene la clausola che nelle riparazioni estetiche si possa derogare alla modalità di esecuzione precedente solo con il consenso del locatore, allora il termine modalità di esecuzione è troppo indeterminato e l’intera clausola diventa inefficace. Ciò vale non solo per ambienti privati, ma anche nel diritto di locazione commerciale, secondo la società legale MTR Legal Rechtsanwälte, che consiglia la sua clientela nazionale e internazionale anche nel diritto immobiliare.
Nel procedimento davanti al OLG Brandeburgo si discuteva di un contratto di locazione commerciale. Nel contratto era inserita la clausola che il locatario potesse derogare alla modalità di esecuzione precedente per le riparazioni estetiche solo con il consenso del locatore.
Il locatario si oppose con successo. Sebbene non ci sia ancora una giurisprudenza definitiva per una simile clausola contrattuale, esisteva solo una giurisprudenza di più alto livello per i contratti di locazione abitativa. In questo contesto, il BGH ha chiarito che una clausola standard del genere, secondo cui il locatario può derogare alla modalità di esecuzione precedente solo con il consenso del locatore, violi l’obbligo di chiarezza ai sensi del § 305c comma 2 BGB. Questo perché il termine modalità di esecuzione non è chiaramente definito e può riferirsi all’allestimento di base, alla configurazione nei dettagli o a entrambi. Questo vale anche quando è richiesto il consenso solo per deviazioni significative.
Questa giurisprudenza del BGH può essere applicata ai contratti di locazione commerciale, ha deciso il OLG Brandeburgo con sentenza del 6 dicembre 2022 (Az.: 3 U 132/21). Il locatario commerciale è ancor più del locatario privato di un appartamento dipendente dalla possibilità di configurare gli spazi secondo le sue necessità. La configurazione degli spazi commerciali è spesso parte del concetto aziendale, ha affermato l’OLG e ha dichiarato la clausola invalida.
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