Ordinanza dell’OLG Oldenburg del 17.07.2023, Az.: 12 U 214/19
Durante la costruzione di un immobile, l’accettazione dei lavori rappresenta una data decisiva per il committente. Infatti, per valutare se ci sono difetti e se l’azienda costruttrice debba rimediare, è determinante il momento dell’accettazione dei lavori. Per i difetti riscontrati solo dopo l’accettazione, il committente ha l’onere di presentare e provare il caso. Questo emerge da un’ordinanza dell’OLG Oldenburg del 17 luglio 2023 (Az.: 12 U 214/19).
“Diffetti in costruzione” è un tema ricorrente. Lavori di costruzione eseguiti in maniera non professionale non sono solo fastidiosi per il committente, ma possono anche avere un costo economico se i difetti devono essere corretti successivamente. Pertanto, l’accettazione dei lavori svolge un ruolo estremamente importante per il committente. Se all’accettazione vengono scoperti difetti, l’impresa di costruzione deve provvedere a correggerli a proprie spese. Tuttavia, se l’opera viene accettata e i difetti vengono scoperti solo successivamente, il committente deve dimostrare che il contraente è responsabile del difetto, secondo lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte, che offre consulenza anche nel diritto immobiliare.
Il committente trattiene parte del compenso dell’opera
Che il committente debba prestare particolare attenzione durante l’accettazione dei lavori è confermato dall’ordinanza dell’OLG Oldenburg. Nel caso in esame, il committente aveva fatto costruire e accettato una casa a telaio in legno. Solo dopo l’accettazione è emerso, in un procedimento probatorio autonomo, che la casa non raggiungeva l’impermeabilità dovuta. Il committente ha attribuito il difetto a errori del contraente. Tuttavia, quest’ultimo ha sostenuto che la causa era da attribuire alle modifiche strutturali effettuate dopo l’accettazione. Inoltre, sono state identificate anche perdite nei pressi delle finestre, serrande e porte, per le quali il committente è ritenuto direttamente responsabile.
Quando il committente trattiene una parte del compenso dovuto per l’opera, il contraente agisce in tribunale per ottenere il pagamento del restante importo.
Il processo probatorio in prima istanza non ha potuto chiarire se il contraente fosse responsabile del difetto di costruzione. Sebbene sia emerso che non ha sigillato accuratamente in parte i giunti tra la suola di cemento e le pareti. Tuttavia, non è stato possibile dimostrare che questo fosse decisivo per l’impermeabilità insufficiente dell’abitazione. Errori in altri lavori, per i quali l’attrice non è responsabile, potrebbero essere stati la causa dell’impermeabilità insufficiente.
Committente onere della prova
La causa intentata dal contraente per il compenso dell’opera ha infine avuto successo. L’OLG Oldenburg ha motivato che il committente è tenuto a presentare e dimostrare i difetti reclamati solo successivamente all’accettazione. Per valutare se una prestazione sia difettosa, rileva essenzialmente il momento dell’accettazione. Un difetto della prestazione non può dunque essere motivato esclusivamente da uno stato intervenuto successivamente all’accettazione.
Il committente non ha dimostrato in modo sufficiente che il contraente sia responsabile del difetto e che l’edificio fosse già difettoso al momento dell’accettazione. Poiché il procedimento probatorio non ha permesso conclusioni definitive su quale delle diverse perdite sia stata responsabile, e in quale misura, per l’impermeabilità insufficiente dell’edificio, il contraente ha diritto al pagamento del restante compenso per l’opera, ha deciso l’OLG Oldenburg.
Accettazione dei lavori di grande importanza
L’ordinanza dell’OLG Oldenburg sottolinea la grande importanza dell’accettazione dei lavori. Infatti, è decisivo che l’edificio presentasse già i difetti al momento dell’accettazione.
Se i difetti vengono riscontrati durante l’accettazione, il contraente deve eliminarli a proprie spese. Nella rivendicazione dei diritti di garanzia, devono essere rispettate le scadenze di garanzia previste dalla normativa edilizia. Queste possono variare a seconda del tipo di contratto edilizio. In un contratto edilizio secondo il BGB, il termine è di 5 anni, mentre in un contratto edilizio secondo il VOB possono valere termini diversi. Il termine di prescrizione dei diritti di garanzia inizia dal momento dell’accettazione dei lavori da parte del committente. Se i difetti sono stati occultati con dolo, il termine di prescrizione inizia solo con la scoperta del difetto.
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