Panoramica e contesto dei fatti
La sentenza pubblicata il 26 febbraio 2025 dalla Corte federale di giustizia (Az.: VIII ZR 305/20; data della decisione: 13.12.2023) affronta la portata del diritto di prelazione legale di un inquilino nella vendita di un appartamento dato in locazione ai sensi del § 577 BGB. Il fulcro del procedimento era la legittimità di una determinazione contrattuale del prezzo di acquisto che comportava uno svantaggio per l’inquilino titolare del diritto di prelazione.
Ai sensi del § 577 BGB, all’inquilino di un appartamento spetta, in determinati casi, un diritto di prelazione qualora l’appartamento locato venga trasformato in proprietà immobiliare durante il rapporto di locazione in essere e successivamente venduto. La sentenza chiarisce fino a che punto venditore e acquirente possano strutturare il prezzo d’acquisto e altre pattuizioni in modo tale da avere ripercussioni economiche a discapito dell’inquilino e quali siano le esigenze di trasparenza e adeguatezza che devono essere soddisfatte nell’ambito del diritto di prelazione.
Basi legali del diritto di prelazione dell’inquilino
Il diritto di prelazione secondo il § 577 BGB mira a consentire all’inquilino di acquisire il suo appartamento a condizioni comparabili a quelle dell’acquirente terzo. Ciò permette all’inquilino di entrare in un rapporto contrattuale di compravendita già esistente tra proprietario e terzo acquirente e acquistare l’immobile alle medesime condizioni. La legge tutela così l’inquilino da manipolazioni del prezzo o da strutture contrattuali che potrebbero rendere l’esercizio del diritto di prelazione economicamente svantaggioso o impossibile.
Questione problematica: Determinazioni di prezzo d’acquisto illecite
Possibilità di strutturazione alla stipula del contratto di compravendita
Proprietario e acquirente dispongono, in linea di principio, di un’ampia discrezionalità nella definizione delle clausole contrattuali. Tuttavia, sorgono problemi quando alcune intese – specialmente relative al prezzo d’acquisto o ad accordi accessori – vengono concluse solo fittiziamente o mirano a fingere un prezzo superiore nei confronti dell’inquilino rispetto a quello realmente pattuito tra le parti. Scopo di tali prassi può essere quello di rendere più difficile o impedire l’esercizio del diritto di prelazione da parte dell’inquilino.
Criteri per l’invalidità
Secondo la sentenza della Corte federale di giustizia, un accordo sul prezzo di acquisto è nullo nella misura in cui viola l’interesse dell’inquilino in contrasto con il § 577 BGB. Decisiva è la piena equiparazione delle condizioni economiche per l’inquilino con quelle stabilite tra venditore e acquirente. Non basta formalmente includere l’inquilino nel contratto se intese accessorie occulte conducono di fatto a un onere maggiore.
Sono pertanto da qualificare come illecite, ad esempio, clausole di restituzione, pagamenti “kick-back” o prezzi d’acquisto oggettivamente eccessivi che non sono proporzionati al valore di mercato e non sono realmente voluti tra venditore e acquirente. Le parti di un contratto di compravendita non sono autorizzate ad aggirare il diritto di prelazione attraverso prezzi artificialmente gonfiati o accordi occulti.
Implicazioni pratiche per la vendita di immobili
La sentenza si applica alle classiche situazioni di vendita di proprietà residenziale trasformata. Qualsiasi strutturazione che comporti uno svantaggio per l’inquilino nell’esercizio del diritto di prelazione deve essere sottoposta ad un controllo giudiziario. Possibili punti di riferimento sono il prezzo richiesto, l’ammontare della commissione d’intermediazione, prestazioni accessorie, eventuali diritti di rivalsa o anche accordi sui costi di manutenzione.
Rilevanza per la prassi
Requisiti per venditore e acquirente
I venditori di proprietà residenziale e i potenziali acquirenti dovranno in futuro prestare ancora maggiore attenzione, nella strutturazione del contratto, affinché tutte le clausole rilevanti ai fini del diritto di prelazione siano rese note e realmente concordate. Violazioni dell’obbligo di parità di trattamento sancito dal § 577 BGB possono comportare gravi conseguenze legali sia per il venditore che per l’acquirente, fino ad arrivare ad un adeguamento giudiziario del contratto.
Strumenti di controllo per gli inquilini
Nell’esercizio del diritto di prelazione, l’inquilino ha diritto ad informazioni complete su tutto il contenuto contrattuale tra alienante e acquirente. Rientrano in ciò tutti gli accordi che influenzano il valore economico della transazione, ma non meri accordi accessori senza impatto sul prezzo d’acquisto.
Giurisprudenza alla luce dei procedimenti in corso
La sentenza della Corte federale rappresenta un importante precedente, ma occorre considerare che altri procedimenti relativi a situazioni simili non sono ancora conclusi. Il trattamento di casi analoghi rimane potenzialmente soggetto agli sviluppi della giurisprudenza delle corti di grado inferiore e della Corte federale stessa. Si raccomanda ai lettori e alle lettrici di valutare la presente decisione sempre nel contesto di una giurisprudenza in continua evoluzione.
Sintesi e prospettive future
La sentenza della Corte federale sottolinea che il diritto di prelazione dell’inquilino come strumento di tutela non può essere svuotato da intese divergenti o occulte tra venditore e acquirente. Il venditore ha l’obbligo di offrire all’inquilino l’appartamento esattamente alle stesse condizioni pattuite con il terzo acquirente – a prescindere da eventuali manipolazioni “artificiali” del prezzo. Il rigoroso rispetto del principio di parità di trattamento contribuisce in modo determinante alla certezza del diritto nelle transazioni immobiliari in presenza di diritti di acquisto dell’inquilino.
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