Ako stvarna najamna površina odstupa od veličine navedene u komercijalnom ugovoru o najmu za više od deset posto, prema presudi BGH, to može biti razlog za smanjenje najamnine.
Ako je stvarna komercijalna površina manja od ugovorene, komercijalno najamno pravo predviđa mogućnost smanjenja najamnine. Pri tome je važno uzeti u obzir kolika je odstupanje. Ako je unajmljena komercijalna površina za više od deset posto manja od veličine dogovorene u ugovoru, to može opravdati smanjenje najamnine. Kod odstupanja ispod deset posto, najmoprimac prema presudi Saveznog suda mora dokazati da zbog manje veličine upotreba iznajmljene stvari u skladu s ugovorom postaje otežana, kao što to navodi pravna kancelarija MTR Legal Rechtsanwälte, koja savjetuje u području imovinskog prava i komercijalnog najamnog prava.
U pravnom sporu pred BGH, veličina najamnine u komercijalnom ugovoru o najmu bila je navedena kao približno 300 kvadratnih metara. Nakon preuređenja, površina se smanjila za oko deset posto. Najmoprimka, škola baleta, podnijela je tužbu za utvrđivanje da smije smanjiti bruto najamninu za deset posto jer zbog smanjenja površine može podučavati manje učenika.
Tužba nije bila uspješna. Iako je OLG München potvrdilo da smanjenje najamninske površine predstavlja nedostatak iznajmljene stvari, tužiteljica ipak nema pravo na smanjenje najamnine. Sud je to obrazložio time što je, kod odstupanja površine manjeg od deset posto, najmoprimac morao dokazati da je sposobnost iznajmljene stvari za ugovornu upotrebu stvarno otežana. Međutim, ona nije konkretno pokazala da je manja površina stvarno dovela do gubitka prihoda.
BGH je u revizijskom postupku potvrdio presudu OLG München. Najmoprimka je samo apstraktno iznijela da je zbog smanjenja površine izgubila mogući prihod, bez konkretnog dokazivanja. Sudski vijećnici u Karlsruheu su dalje naveli da je ipak moguće smanjenje najamnine ako stvarna veličina površine za više od deset posto zaostaje za ugovoreno veličinom. Tada se može pretpostaviti da je ugovorna upotreba iznajmljene stvari stvarno znatno otežana.
U MTR Legal savjetuju u imovinskom pravu i komercijalnom najamnom pravu iskusni pravnici.
Sada stupite u kontakt .
