Odluka OLG Oldenburg od 17.07.2023, Az.: 12 U 214/19
Prilikom izgradnje nekretnine, preuzimanje građevine je za investitora ključan datum. Jer za procjenu jesu li prisutni nedostaci i treba li građevinska tvrtka izvršiti popravke, presudan je trenutak preuzimanja. Za nedostatke koji se utvrde tek nakon preuzimanja, investitor snosi teret dokazivanja. To proizlazi iz odluke OLG Oldenburg od 17. srpnja 2023 (Az.: 12 U 214/19).
“Fušarija u građevinarstvu” je tema koja se često ponavlja. Nestručno izvedeni građevinski radovi nisu samo dosadni za investitora, već mogu biti i financijski zahtjevni, ukoliko se nedostaci moraju naknadno ukloniti. Stoga preuzimanje građevine igra izuzetno važnu ulogu za investitora. Ako se tijekom preuzimanja otkriju nedostaci, građevinska tvrtka mora ih popraviti i ukloniti o vlastitom trošku. No ako se građevina preuzme, a nedostaci se otkriju tek nakon toga, investitor mora dokazati da je izvođač odgovoran za nedostatak, prema odvjetničkom uredu MTR Legal Rechtsanwälte , koji savjetuje i u području prava nekretnina.
Investitor zadržava dio ugovorenog iznosa
Da investitor treba dobro pripaziti prilikom preuzimanja radova, potvrđuje odluka OLG Oldenburg. U predmetnom slučaju, investitor je dao izgraditi kuću s drvenim okvirima i preuzeo je. Tek nakon preuzimanja, u samostalnom dokaznom postupku, otkrilo se da kuća nije postigla traženu nepropusnost. Investitor je nedostatak pripisao greškama izvođača. Međutim, izvođač smatra da su kasnije građevinske izmjene uzrok nedostatka. Osim toga, utvrđene su i propuštanja u području prozora, roleta i vrata, za koje je odgovoran sam investitor.
Kada je investitor zadržao dio ugovorenog iznosa, izvođač je podnio tužbu za isplatu preostalog iznosa.
Istražni postupak u prvoj instanci nije mogao razjasniti je li izvođač odgovoran za građevinski nedostatak. Iako se pokazalo da on dijelove fuga između betonske ploče i zidova nije pažljivo zabrtvio. No nije bilo moguće dokazati je li to uzrok nedovoljne nepropusnosti kuće. Također su mogući nedostaci kod drugih radova, za koje tužiteljica nije odgovorna, uzrok nedostatne nepropusnosti.
Investitor u teretu dokazivanja
Na kraju, tužba za isplatu izvođača uspjela je. OLG Oldenburg je u obrazloženju naveo da je investitor za nedostatke koji se reklamiraju nakon preuzimanja, u obvezi iznošenja i dokazivanja. Za procjenu je li neka radnja manjkava, uglavnom je presudan trenutak preuzimanja. Manjkavost radnje ne može se stoga temeljiti isključivo na stanju koje se dogodilo nakon preuzimanja.
Investitor nije mogao dovoljno uvjerljivo pokazati da je izvođač odgovoran za nedostatak i da je zgrada već pri preuzimanju bila manjkava. Istražni postupak nije dao jasne zaključke koji od različitih nedostataka u kojem je mjeri odgovoran za nedostatnu nepropusnost zgrade. Izvođač stoga ima pravo na isplatu preostalog dijela ugovorenog iznosa, odlučio je OLG Oldenburg.
Preuzimanje građevine od velike važnosti
Odluka OLG Oldenburg naglašava veliku važnost preuzimanja građevine. Jer presudno je je li zgrada već u trenutku preuzimanja bila manjkava.
Ako se pri preuzimanju utvrde nedostaci, izvođač ih mora ukloniti o vlastitom trošku. Pri ostvarivanju jamstvenih zahtjeva moraju se poštovati rokovi jamstva važeći prema građevinskom pravu. Oni mogu varirati ovisno o vrsti ugovora o gradnji. Prema BGB ugovoru o gradnji rok je 5 godina, dok prema VOB ugovoru mogu vrijediti različiti rokovi. Zastara jamstvenih zahtjeva počinje s trenutkom preuzimanja građevine od strane investitora. Ako su nedostaci zlonamjerno prešućeni, zastara počinje tek saznanjem za nedostatak.
MTR Legal Rechtsanwälte zastupa vaše interese u pravu nekretnina.
Slobodno nas kontaktirajte !
