Pojam „način izvedbe“ u klauzulama o kozmetičkim popravcima je previše neodređen. Time cijela klauzula postaje dopuštena – također u pravu poslovnog najma, kako pokazuje presuda OLG Brandenburg.
I kod poslovno korištenih prostora često dolazi do problema u vezi s kozmetičkim popravcima. Pritom nije riječ samo o tome tko ih mora izvesti, već i kako se moraju izvesti. Ako ugovor o najmu sadrži klauzulu da se kod kozmetičkih popravaka može odstupiti od dosadašnjeg načina izvedbe samo uz pristanak najmodavca, tada je pojam način izvedbe previše neodređen i cijela klauzula time postaje nevažeća. To vrijedi ne samo za privatne prostore, već i u pravu poslovnog najma, navodi gospodarska odvjetnička firma MTR Legal, koja savjetuje svoje nacionalne i međunarodne klijente i u imovinskom pravu.
U postupku pred OLG Brandenburg radilo se o ugovoru o najmu poslovnog prostora. U ugovoru je bila uključena klauzula, prema kojoj najmoprimac kod kozmetičkih popravaka smije odstupiti od dosadašnjeg načina izvedbe samo uz pristanak najmodavca.
Nasuprot tome, najmoprimac se uspješno branio. Premda za takvu ugovornu klauzulu dosad postoji samo najviša sudska praksa za ugovore o najmu stanova. pritom je BGH razjasnio da takva standardna klauzula, prema kojoj najmoprimac smije odstupiti od dosadašnjeg načina izvedbe samo uz pristanak najmodavca, krši načelo jasnoće prema § 305c Abs. 2 BGB jer pojam način izvedbe nije jasno definiran i može se odnositi na osnovnu opremu, dizajn u pojedinostima ili na oba aspekta. To vrijedi također ako je pristanak potreban samo za znatna odstupanja.
Ova sudska praksa BGH se može prenijeti na ugovore o najmu poslovnog prostora, odlučio je OLG Brandenburg presudom od 6. prosinca 2022. (Az.: 3 U 132/21). Poslovni najmoprimac čak je još više nego privatni najmoprimac stana ovisan o tome da prostorije može oblikovati sukladno svojim potrebama. Oblikovanje poslovnih prostorija često je dio poslovnog koncepta, zaključio je OLG i proglasio klauzulu nedopuštenom.
Odvjetnici upućeni u imovinsko pravo savjetuju kod MTR Legal u pitanjima prava poslovnog najma.
