संपत्ति में कमी के मामले में निरीक्षण के दौरान सूचित करना

ओएलजी ओल्डेनबर्ग का निर्णय 17.07.2023 का, फाइल नंबर: 12 U 214/19

एक संपत्ति के निर्माण में, निर्माण स्वीकृति संपत्ति मालिक के लिए एक निर्णायक तारीख है। क्योंकि यह निर्णय लेने के लिए कि कोई त्रुटियाँ हैं या निर्माण कंपनी को उनमें सुधार करना है, निर्माण स्वीकृति का समय निर्णायक है। स्वीकृति के बाद पाई गई त्रुटियों के लिए, ग्राहक को साक्ष्य प्रस्तुत करने और प्रमाणित करने का भार है। यह ओएलजी ओल्डेनबर्ग के 17 जुलाई 2023 के एक निर्णय (फाइल नंबर: 12 U 214/19) से स्पष्ट होता है।

“निर्माण में दोष” एक बार-बार आने वाला विषय है। गैर-पेशेवर तरीके से किए गए निर्माण कार्य न केवल संपत्ति मालिक के लिए परेशान कर सकते हैं, बल्कि अगर निर्माण कमियों को बाद में दूर करना पड़े तो यह खर्चीला भी हो सकता है। इसलिए निर्माण स्वीकृति का ग्राहक के लिए अत्यधिक महत्वपूर्ण भूमिका है। अगर स्वीकृति पर त्रुटियाँ पाई जाती हैं, तो निर्माण कंपनी को सुधारना होगा और अपनी लागत पर त्रुटियों को दूर करना होगा। लेकिन अगर संपत्ति स्वीकृत हो जाती है और त्रुटियाँ स्वीकृति के बाद पाई जाती हैं, तो ग्राहक को सिद्ध करना होगा कि ठेकेदार त्रुटि के लिए जिम्मेदार है, ऐसा वित्तीय कानूनी फर्म MTR Legal Rechtsanwälte का कहना है, जो अचल संपत्ति कानून में सलाह देती है।

ग्राहक कार्य की मजदूरी के कुछ भाग को रोक लेता है

कि ग्राहक को निर्माण स्वीकृति के समय पूरी तरह से जांच करनी चाहिए, जो ओएलजी ओल्डेनबर्ग के निर्णय द्वारा पुष्टि की गई है। संबंधित केस में, ग्राहक ने एक लकड़ी के फ्रेम हाउस का निर्माण कराया और स्वीकृत किया। स्वीकृति के बाद ही एक स्वतंत्र साक्ष्य प्रक्रिया में पता चला कि घर ने अपेक्षित घनत्व प्राप्त नहीं किया। ग्राहक ने इसे ठेकेदार की त्रुटियों के कारण माना। हालांकि ठेकेदार का कहना है कि स्वीकृति के बाद की निर्माणीय परिवर्तन इसके कारण बने हैं। इसके अलावा, खिड़कियों, शटरों, और दरवाजे के क्षेत्र में भी लीकेज पाए गए हैं, जिनके लिए ग्राहक स्वयं जिम्मेदार हैं।

जब ग्राहक ने बकाया मजदूरी का कुछ हिस्सा रोक दिया, तो ठेकेदार ने शेष मजदूरी के भुगतान के लिए मुकदमा दायर कर दिया।

प्रथम स्तर पर साक्ष्य संग्रहण स्पष्ट नहीं कर सका कि ठेकेदार निर्माण की कमी के लिए जिम्मेदार है। हालांकि, यह सामने आया कि उसने कंक्रीट की फर्श और दीवारों के बीच के जोड़ों को पूरी तरह से सील नहीं किया था। लेकिन यह स्पष्ट नहीं हो सका कि क्या यही घर की अपर्याप्त घनत्व के लिए निर्णायक था। इसी प्रकार, अन्य कार्यों में हुई त्रुटियाँ, जिनके लिए वादी जिम्मेदार नहीं है, भी अपर्याप्त घनत्व की वजह हो सकती हैं।

ग्राहक प्रमाण के भार में है

अंत में ठेकेदार की मजदूरी करने की मुकदमा सफलता प्राप्त करती है। ओएलजी ओल्डेनबर्ग ने तर्क देते हुए कहा कि ग्राहक उन त्रुटियों के लिए विवरण और प्रमाण के लिए जिम्मेदार है, जो स्वीकृति के बाद ही दावा की गई हैं। यह निर्णय लेने के लिए कि क्या कोई सेवा त्रुटिपूर्ण है, मुख्यतः स्वीकृति के समय पर निर्भर करता है। इसलिए, सेवा की त्रुटिपूर्णता केवल स्वीकृति के बाद हुए स्थिति पर आधारित नहीं हो सकती।

ग्राहक यह पर्याप्त नहीं दर्शा सका कि ठेकेदार त्रुटि के लिए जिम्मेदार है और कि इमारत पहले से ही स्वीकृति पर त्रुटिपूर्ण थी। क्योंकि साक्ष्य संग्रहण ने कोई स्पष्ट नतीजे नहीं दिए कि विभिन्न लीकेज कौन से हद तक इमारत की अपर्याप्त घनत्व के लिए जिम्मेदार हैं। इसलिए, ओएलजी ओल्डेनबर्ग ने निर्णय दिया कि ठेकेदार को शेष बकाया मजदूरी के भुगतान का अधिकार है।

निर्माण स्वीकृति का अत्यधिक महत्व

ओएलजी ओल्डेनबर्ग के निर्णय ने निर्माण स्वीकृति के बहुत बड़े महत्व को रेखांकित किया है। क्योंकि यह मुख्य रूप से निर्णायक है कि क्या इमारत स्वीकृति के समय से पहले त्रुटिपूर्ण थी।

अगर निर्माण स्वीकृति के समय त्रुटियाँ पाई जाती हैं, तो ठेकेदार को अपनी लागत पर उन्हें सुधारना होगा। वारंटी अधिकारों के दावे के लिए निर्माण कानून में लागू वारंटी अवधि का पालन करना होगा। यह अलग-अलग निर्माण अनुबंध के प्रकार के आधार पर भिन्न हो सकती है। बीजीबी के अनुसार निर्माण अनुबंध पर अवधि 5 साल होती है, जबकि वीओबी के अनुसार इनमें अलग-अलग अवधि लागू हो सकती है। वारंटी अधिकारों की सीमा अवधि ग्राहक द्वारा निर्माण स्वीकृति के समय से शुरू होती है। अगर त्रुटियों को धोखे से छुपाया गया हो, तो सीमा अवधि त्रुटि के ज्ञान में आने के साथ शुरू होती है।

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