Das Landgericht Frankfurt am Main hält die im November 2025 verlängerte hessische Mieterschutzverordnung wegen eines Begründungsmangels für nichtig (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 4. November 2026 – 2-11 S 110/26). Eine Mieterin konnte deshalb die Rückzahlung überhöhter Mietbeträge nur bis einschließlich November 2025 durchsetzen. Soweit sie Erstattungen für die Zeit von Dezember 2025 bis August 2026 verlangte, blieb ihre Klage ohne Erfolg.
Rückforderung überhöhter Mietzahlungen
Vierzimmerwohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel
Die Klägerin mietete ab Juni 2024 eine Vierzimmerwohnung im Bahnhofsviertel von Frankfurt am Main. Zu Beginn des Mietverhältnisses belief sich die monatliche Nettomiete auf 1.450 Euro. Nach dem Frankfurter Mietspiegel betrug die Vergleichsmiete für die Wohnung rund 1.040 Euro. Das Mietverhältnis endete im August 2026.
Die Wohnung befindet sich in einem Gebiet, das nach der hessischen Mieterschutzverordnung als Wohnungsmarkt mit angespannten Verhältnissen ausgewiesen war. Die Landesregierung hatte diese Verordnung auf der Grundlage der sogenannten Mietpreisbremse nach § 556d BGB erlassen.
Unterschiedliche Ergebnisse für zwei Zeiträume
Die Klägerin verlangte von ihren Vermietern die Erstattung von Mietzahlungen, die nach ihrer Auffassung gegen die Mietpreisbremse verstießen. Das Verfahren betraf zwei voneinander abzugrenzende Zeiträume:
- Für die bis einschließlich November 2025 gezahlten Mieten hatte die Klägerin Erfolg.
- Hinsichtlich der Mietzahlungen von Dezember 2025 bis einschließlich August 2026 scheiterte ihr Rückzahlungsverlangen.
Die für Mietsachen zuständige 11. Zivilkammer begründete diese Unterscheidung mit der zeitlichen Geltung der hessischen Mieterschutzverordnung. Die zunächst von November 2020 bis November 2025 geltende Regelung war kurz vor ihrem Ablauf durch eine weitere Verordnung bis einschließlich November 2026 verlängert worden.
Verlängerungsverordnung nach Auffassung des Gerichts nichtig
Keine hinreichend aktuellen Daten
Nach der Entscheidung konnte die Klägerin ihre Ansprüche für den Zeitraum ab Dezember 2025 nicht auf die verlängerte Mieterschutzverordnung stützen. Das Landgericht bewertete die im November 2025 erlassene Verlängerungsverordnung aufgrund eines Begründungsmangels als nichtig.
Die Ausweisung eines Gebiets mit angespanntem Wohnungsmarkt müsse zumindest auf zeitnah erhobenem Datenmaterial beruhen. Auf diese Anforderung habe der Bundesgesetzgeber bereits bei Einführung der Mietpreisbremse hingewiesen.
Bei der Verlängerung im November 2025 sei diese Voraussetzung nach Auffassung der Kammer offenkundig nicht erfüllt worden. Die Landesregierung habe für die neue Verordnung dieselben empirischen Grundlagen herangezogen, die bereits für die im November 2020 erlassene Regelung maßgeblich gewesen seien. Mehr als fünf Jahre alte Daten stellten nach der Beurteilung des Gerichts kein zeitnahes Datenmaterial dar.
Begründung aus dem Jahr 2020 nahezu unverändert übernommen
Das Gericht beanstandete zudem, dass die Landesregierung die Begründung aus dem Jahr 2020 ohne neue Erwägungen nahezu wortgleich für die Verordnung des Jahres 2025 verwendet habe. Neue tatsächliche Entwicklungen oder Erkenntnisse seien damit nicht in die Begründung eingeflossen.
Hinzu kam nach den Ausführungen der Kammer, dass keine neuen Stellungnahmen der betroffenen Gemeinden eingeholt und ausgewertet worden seien. Die eigene Verordnungsbegründung habe solche Stellungnahmen der Bürgermeister und Oberbürgermeister für eine vollständige Beurteilung des Wohnungsmarkts als erforderlich angesehen. Dennoch seien offenkundig veraltete kommunale Einschätzungen für die Verlängerungsverordnung herangezogen worden.
Reichweite und Verfahrensstand der Entscheidung
Urteil wirkt unmittelbar nur zwischen den Parteien
Die Entscheidung entfaltet unmittelbare Wirkung ausschließlich im Verhältnis zwischen der Klägerin und ihren Vermietern. Sie enthält daher keine allgemeinverbindliche Aufhebung der hessischen Mieterschutzverordnung.
Gleichwohl kommt dem Urteil praktische Bedeutung zu. Die 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main entscheidet über sämtliche Berufungen in Frankfurter Wohnungsmietstreitigkeiten. Der Eigentümerverband Haus & Grund leitet aus der Entscheidung darüber hinaus ab, dass die Mieterschutzverordnung auch für andere hessische Kommunen nicht mehr haltbar sei. Dabei handelt es sich um die Bewertung des Verbands und nicht um eine über den konkreten Rechtsstreit hinausgehende gerichtliche Feststellung.
Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen
Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache hat das Landgericht die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Eine abschließende höchstrichterliche Klärung liegt damit noch nicht vor.
Die betroffene Regelung ist die Mieterschutzverordnung vom 12. November 2025 mit der Bezeichnung „Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung“. Sie wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes Hessen Nr. 74 vom 17. November 2025 auf den Seiten 1 bis 29 veröffentlicht.
Bedeutung für mietrechtliche Auseinandersetzungen
Die Entscheidung verdeutlicht, dass bei Ansprüchen im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse nicht allein die Höhe der vereinbarten Miete und der örtlichen Vergleichsmiete maßgeblich ist. Ebenso entscheidend kann sein, ob die für den jeweiligen Zeitraum geltende Verordnung den gesetzlichen Begründungsanforderungen entspricht. Da das Urteil noch nicht rechtskräftig ist und unmittelbar nur die Parteien des Verfahrens bindet, bedarf jeder Sachverhalt einer eigenständigen Bewertung.
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