קידום מס של דירות מגורים באמצעות מטרה ציבורית
בתגובה לשכירות הגבוהה ומחסור הדיור, הממשלה הפדראלית מחזירה את הציבוריות בתחום המגורים. בתחילת יוני 2024, קבינט הממשל הפדרלי בחוק המס השנתי לשנת 2024 החליט להוסיף את "קידום המטרות הציבוריות בתחום המגורים" כמטרה ציבורית חדשה בחוק המס (AO). זה מאפשר לחברות חברתיות, לעמותות ולקרנות להציע דירות מוזלות וליהנות מהקלות מס. התנאי הוא ששכר הדירה המוצע יהיה מתחת לשוק.
הציבוריות בתחום המגורים הייתה קיימת בגרמניה לאחרונה ב-1990. כעת נשלפת כלי זה שוב כדי ליצור דיור בר השגה ובתמורה ליהנות מהקלות מס, כך מוסרת חברת משפטים MTR Legal Rechtsanwälte, המייעצת בתחום המסים בין היתר.
הכללת הציבוריות בתחום המגורים בחוק המס
הציבוריות החדשה בתחום המגורים (NWG) לא אמורה להתחרות בכלכלה הדיור, אלא להרחיב אותה לעמוד נוסף לצד הבינוי החברתי, מסביר משרד הבינוי (BMWSB) באתר הבית שלהם. ה-NWG מכוון לחברות שמתמקדות בחברתיות ומחזיקות דירות. הכללת הציבוריות בתחום המגורים בחוק המס אמורה להפוך את הבינוי, השדרוג והשכרת דירות במחירים נגישים למשתלם כלכלית. הדבר אפשרי כי ההספקה של דיור בר השגה הוגדרה כמטרה ציבורית ותוכל ליהנות מהקלות מס.
הכוונה היא לקדם השכרת דירות לאנשים שהכנסתם אינה עולה על חמש או שש פעמים הסיוע הסוציאלי. עם כך, ה-NWG מותאם כך שהוא יכול להתייחס לאחוזים של עד 60 אחוז מהמשפחות בגרמניה, על פי המשרד. התנאי הוא שהשכירות המוצעת תהיה באופן קבוע מתחת למחיר השוק. הגבול הכנסה של השוכרים ייבדק רק פעם אחת בתחילת היחס השכירות, כך שהם לא יחששו שאם ההכנסה תעלה תסגר הציבוריות ויידרש מהם לשלם שכירות גבוהה יותר. האפשרויות להשכרת דירות עם הקלות מס יתרחבו משמעותית. בנוסף, ניתן יהיה ליצור רזרבות לשימוש בפרויקטים בעתיד כמו שיקום הנכסים.
הקלות מס משמעותיות
לפי הערכות משרד הבינוי הפדרלי, הקלות המס לדירה יכולים להגיע בין אלף לאלפיים אירו בשנה. חברת נדל"ן עם 300 דירות יכולה לחסוך כמחצית מיליון אירו בשנה ולהשתמש בכסף להורדת השכירות או להשקעות בנכסים. מבחינת עתידית, הם גם עשויים לקדם פעולות ממוקדות לחברות הפועלות באופן ציבורי ויוצרות דיור בר השגה.
עמותות, קרנות או חברות חברתיות יכולות להרוויח מהחזרה של הציבוריות בתחום המגורים ולנצל הקלות מס לשיפוצים נחוצים בנכסים שברשותם. מאידך, משפחות עם הכנסות מוגבלות יכולים למצוא דיור בר השגה באמצעות הציבוריות בתחומים אלו. חוק ה-NWG מאפשר לחברות דיור ציבוריות להציע שילוב חברתי קבוע וכך לשמור על שכירות מופחתת לאורך זמן. כאן נמצא ההבדל מול הבינוי החברתי, שבו השילוב מוגבל בזמן. חברות שמתחייבות להידמות כחברות דיור ציבוריות (gWU) יכולות לחסוך את העומס במיסים 25 עד 45 סנט למטר מרובע לחודש.
הטבות מס בדיור בר השגה
בפועל, הציבוריות בתחום הדיור אינה חדשה והיתה קיימת בגרמניה עד 1990. לאחר מכן, היא בוטלה בעקבות רפורמת המס. גם חוק הציבוריות אינו חדש. חוק המס כבר מ-1977 מתייחס לציבוריות בהקלות מס. מטרות הציבוריות כוללות בין היתר קידום הרווחה, עזרה לנוער ומבוגרים, אומנות ותרבות או שמירה על האדריכלות והטבע. עמותות, קרנות וארגונים אחרים שעוסקים בתחומים אלו יכולים להרוויח מהקלות מס. כעת גם חברות, קרנות, עמותות וארגונים אחרים שמתמקדים בדיור בר השגה יכולים להרוויח מהיתרונות הללו.
לחברות דיור, קרנות ועמותות עשויות להיפתח אפשרויות חדשות לחלוטין דרך ה- NWG.
MTR Legal Rechtsanwälte נותנים ייעוץ בתחום הנדל"ן ובתחום ה מסים.
אנא אל תהססו ליצור קשר איתנו!
