המונח "אופן ביצוע" בסעיפים לתיקוני יופי הוא מעורפל מדי. לכן, כל הסעיף הופך לבלתי תקף – גם בדיני השכירות העסקית, כפי שמראה פסק דין של בית המשפט העליון בברנדנבורג.
גם בחללים המיועדים לשימוש עסקי יש לעיתים קרובות ויכוחים הקשורים לתיקוני יופי. זה לא רק עניין של מי יבצע אותם, אלא גם איך הם צריכים להתבצע. אם חוזה השכירות כולל סעיף שבמסגרתו ניתן לסטות מאופן הביצוע המקורי רק באישור של המשכיר, אזי המונח 'אופן ביצוע' הוא לא מוגדר דיו והופך את כל הסעיף לבלתי תקף. הדבר חל לא רק על חללים פרטיים, אלא גם על דיני השכירות העסקית, כך על פי משרד עורכי הדין MTR Legal, המייעץ ללקוחותיו הלאומיים והבינלאומיים גם בתחום דיני הנדל"ן.
בהליך לפני בית המשפט העליון בברנדנבורג היה מדובר בחוזה שכירות עסקי. בחוזה היה מעוגן סעיף שהשוכר רשאי לסטות מאופן הביצוע המקורי רק באישור המשכיר.
נגד זאת התנגד השוכר בהצלחה. עד כה, היה רק פסיקה של בית המשפט העליון הפדרלי על סעיף כזה בחוזי שכירות לדירות. בפסיקה זו נקבע כי סעיף המסגרת הקובע שהשוכר רשאי לסטות מאופן הביצוע המקורי רק באישור של המשכיר נוגד את דרישת בהירות בהתאם לסעיף § 305c סעיף 2 בקוד האזרחי הגרמני. כיון שמונח 'אופן ביצוע' לא מוגדר בבירור, הוא יכול להתייחס לבסיס או לעיצוב המפורט או לשניהם. זה נכון גם אם רק לסטיות משמעותיות נדרש אישור.
את הפסיקה הזו של בית המשפט העליון ניתן להחיל על חוזי שכירות עסקיים, כך החליט בית המשפט העליון בברנדנבורג בפסק דין מיום 6 בדצמבר 2022 (תיק: 3 U 132/21). השוכר העסקי אף יותר זקוק מאשר השוכר הפרטי לדירה לכך שיוכל לעצב את החללים בהתאם לצרכיו. עיצוב החללים העסקיים הוא לעיתים חלק מתפיסת העסק, כך הסביר בית המשפט העליון והכריז על הסעיף כלא תקף.
עורכי דין המתמחים בדיני נדל"ן מעניקים ייעוץ ב-MTR Legal בנושאים של דיני השכירות העסקית.
