Der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland ist geschlossen. Anleger des offenen Immobilienfonds können seit dem 30. Juni 2026 ihre Anteile vorübergehend nicht mehr an die Kapitalverwaltungsgesellschaft zurückgeben. Nach Angaben von Habona Invest reichen die derzeit verfügbaren liquiden Mittel nicht aus, um die Rückgabewünsche zu erfüllen und zugleich eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Fondsimmobilien sicherzustellen. Daher wurde die Ausgabe und Rücknahme der Anteile ausgesetzt.
Anteilsrücknahme ausgesetzt: Was das für Anleger bedeutet
Die Aussetzung der Anteilsrücknahme stellt für Anleger eine erhebliche Einschränkung dar, weil investiertes Kapital nicht wie gewohnt verfügbar ist. Offene Immobilienfonds gelten zwar häufig als vergleichsweise stabile Anlageform, sind aber nicht mit einem jederzeitigen „Rückgaberecht“ ohne Einschränkungen gleichzusetzen. Gerade in Marktphasen mit erhöhten Rückgaben kann die Liquidität eines Fonds unter Druck geraten.
In den vergangenen Jahren haben mehrere offene Immobilienfonds vergleichbare Schritte ergriffen, darunter Wertgrund Wohnselect D, Fokus Wohnen Deutschland, UBS (D) Euroinvest Deutschland und Kanam Leading Cities Invest. Beim Kanam Leading Cities Invest ist zudem bekannt, dass er nicht wieder öffnen, sondern abgewickelt werden soll. Diese Entwicklungen zeigen, dass Rückgabe- und Liquiditätsrisiken in der Praxis eine erhebliche Rolle spielen können.
Aufklärungspflichten in der Anlageberatung: Aussetzung der Rücknahme als Risiko
Wenn Anleger bei Zeichnung oder Erwerb von Anteilen nicht darüber informiert wurden, dass die Rücknahme zeitweise ausgesetzt werden kann, kann dies rechtlich relevant sein. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 29. April 2014 (Az. XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13) klargestellt, dass über das Risiko einer Aussetzung der Anteilsrücknahme aufzuklären ist. Unterbleibt eine solche Aufklärung oder werden Risiken verharmlost, kommen Ansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung in Betracht.
Wichtig ist hierbei: Ob ein Anspruch besteht, hängt stets vom jeweiligen Einzelfall ab – insbesondere davon, wie das Beratungsgespräch geführt wurde, welche Unterlagen übergeben wurden (z. B. Basisinformationsblatt/Verkaufsprospekt, ggf. Beratungsprotokoll) und welches Anlegerprofil zugrunde lag (z. B. sicherheitsorientiert, kurzfristiger Liquiditätsbedarf).
Warum der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland unter Druck geriet
Der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland wurde 2019 aufgelegt und investiert in Nahversorgungsimmobilien, insbesondere Lebensmittelmärkte und Kindergärten. Laut Habona Invest wirkten mehrere Faktoren belastend zusammen: gestiegene Finanzierungskosten seit der Zinswende 2022, ein rückläufiges Transaktionsvolumen am Immobilienmarkt und eine restriktivere Kreditvergabe der Banken. Gleichzeitig kam es zu erhöhten Anteilsrückgaben durch Anleger, wodurch der Fonds in den vergangenen zwei Jahren deutliche Mittelabflüsse verzeichnete.
Nachdem sich dieser Trend im Jahr 2026 verstärkt haben soll, wurde die Ausgabe und Rücknahme der Anteile ausgesetzt. Als Begründung wurde mitgeteilt, dass die Liquiditätsreserven nicht mehr ausreichten, um Rückgaben zu bedienen und parallel den laufenden Betrieb (Bewirtschaftung, Instandhaltung, Verpflichtungen) sicherzustellen.
Wie geht es weiter: Wiedereröffnung oder Abwicklung?
Für Anleger ist entscheidend, ob der Fonds nach der Schließungsphase wieder öffnen kann oder ob eine Abwicklung erfolgt. Nach den im Markt üblichen Rahmenbedingungen ist eine vorübergehende Aussetzung der Anteilsrücknahme nur für einen begrenzten Zeitraum zulässig (im Ausgangspunkt bis zu 36 Monate). Danach muss der Fonds grundsätzlich entweder wieder öffnen oder es muss eine Abwicklung erfolgen.
Während einer Aussetzung wird typischerweise versucht, Liquidität z. B. durch den Verkauf von Immobilien zu schaffen. Nach den vorliegenden Angaben hält der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland derzeit 13 Immobilien bei einem Fondsvolumen von knapp 103 Millionen Euro. Ob eine Wiedereröffnung gelingt oder eine Abwicklung notwendig wird, lässt sich derzeit nicht verlässlich vorhersagen. Anleger sollten jedoch berücksichtigen, dass Immobilienverkäufe in einem angespannten Marktumfeld zu Preisabschlägen führen können – und damit zu finanziellen Nachteilen.
Weitere aufklärungspflichtige Risiken bei offenen Immobilienfonds
Der Fall zeigt erneut, dass Anlagen in offene Immobilienfonds Risiken aufweisen, die in Beratung und Vertrieb klar benannt werden müssen. Dazu gehören insbesondere:
- Marktwert- und Bewertungsrisiken (z. B. sinkende Immobilienpreise, Anpassung von Gutachterwerten)
- Liquiditätsrisiken (u. a. durch erhöhte Rückgaben; bis hin zur Aussetzung der Anteilsrücknahme)
- Miet- und Ertragsrisiken (z. B. Leerstand, sinkende Mieten, Ausfall von Mietern)
- Kosten- und Sanierungsrisiken (z. B. Instandhaltung, energetische Anforderungen)
- Finanzierungs- und Zinsrisiken (bei fremdfinanzierten Strukturen)
Gerade sicherheitsorientierte Anleger oder Personen mit absehbarem kurzfristigem Liquiditätsbedarf dürfen nicht so beraten werden, als sei eine solche Anlage „jederzeit verfügbar“ oder praktisch risikolos. Auch die Darstellung als „sichere“ oder „geldmarktähnliche“ Alternative kann problematisch sein, wenn sie das tatsächliche Risiko- und Liquiditätsprofil nicht zutreffend abbildet.
Fazit: Schadenersatzansprüche können in Betracht kommen
Wurden wesentliche Risiken – insbesondere die Möglichkeit der Aussetzung der Anteilsrücknahme – im Beratungsgespräch nicht erläutert oder wurde die Anlage nicht anlegergerecht empfohlen, können Ansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung in Betracht kommen. Maßgeblich sind die konkreten Umstände des Einzelfalls und die vorhandene Dokumentation.
MTR Legal Rechtsanwälte berät Anleger im Kapitalmarktrecht zu Beteiligungen an offenen Immobilienfonds wie dem Habona Nahversorgungsfonds Deutschland.
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Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle rechtliche Beratung und stellt keine Aussage über den Ausgang eines konkreten Falls dar.
