Ausgangslage: Grundschuld nach Darlehensrückführung
In der Immobilienfinanzierung dient die Grundschuld regelmäßig der Absicherung eines Darlehens. Wird das Darlehen zurückgeführt, stellt sich in der Praxis häufig die Frage, ob und in welchem Umfang die Bank verpflichtet ist, die Grundschuld freizugeben, etwa durch Erteilung einer Löschungsbewilligung oder durch Abtretung. Gegenstand von Auseinandersetzungen ist dabei nicht selten der Vorwurf, das Kreditinstitut halte die Grundschuld trotz Erledigung oder nur noch geringfügiger Restverbindlichkeiten weiter vor.
Sicherungsabrede und Freigabeanspruch
Zweckbindung der Grundschuld
Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht automatisch an das Bestehen einer bestimmten Forderung gekoppelt. Üblicherweise wird ihre Funktion über eine gesonderte Vereinbarung – die Sicherungsabrede – auf die Absicherung bestimmter Forderungen beschränkt. Aus dieser Zweckbindung können sich nach Tilgung des Darlehens Ansprüche auf Rückgewähr der Sicherheit ergeben.
Rückgewähr: Löschung oder Abtretung
Die Rückgewähr kann – je nach vertraglicher Ausgestaltung – in unterschiedlichen Formen erfolgen. In Betracht kommen insbesondere die Löschungsbewilligung zur Grundbuchlöschung oder die Abtretung der Grundschuld an den Sicherungsgeber. Welche Form geschuldet ist, richtet sich maßgeblich nach den vertraglichen Regelungen und den Umständen des Einzelfalls.
Übersicherung als Konfliktfeld
Begriffliche Einordnung
Von einer Übersicherung wird gesprochen, wenn die gestellte Sicherheit den Umfang der gesicherten Forderungen deutlich übersteigt. In der Finanzierungspraxis kann dies etwa dann relevant werden, wenn der Darlehenssaldo stark reduziert wurde, die Grundschuld jedoch unverändert in erheblicher Höhe bestehen bleibt oder zusätzliche Sicherheiten hinzugetreten sind.
Mögliche rechtliche Relevanz
Eine deutlich überhöhte Sicherheitenstellung kann im Rahmen der Sicherungsabrede rechtlich bedeutsam sein. In Betracht kommt, dass aus dem Sicherungsverhältnis Anspruchsgrundlagen folgen, die eine teilweise Freigabe oder Anpassung der Sicherheiten betreffen. Ob entsprechende Voraussetzungen erfüllt sind, hängt von der jeweiligen Vertragslage, dem gesicherten Forderungsbestand und der Bewertung der Sicherheiten im konkreten Fall ab.
Typische Streitpunkte mit Kreditinstituten
Abgrenzung gesicherter Forderungen
In Auseinandersetzungen steht häufig im Mittelpunkt, welche Forderungen von der Sicherungsabrede tatsächlich erfasst sind. Kreditinstitute berufen sich hierbei mitunter auf eine weite Zweckbestimmung (z. B. zur Sicherung gegenwärtiger und künftiger Forderungen). Ob eine solche Reichweite im Einzelfall trägt, ist eine Frage der Auslegung und der Wirksamkeit der zugrunde liegenden Klauseln.
Verzögerungen bei Abwicklung und Nachweisfragen
Auch wenn ein Darlehen nach Darstellung des Darlehensnehmers vollständig erfüllt ist, kann es zu Verzögerungen kommen, etwa im Zusammenhang mit Abrechnungen, Nebenforderungen oder internen Prüfprozessen. In solchen Konstellationen wird teilweise darüber gestritten, ob noch offene Positionen bestehen und ob diese von der Grundschuld erfasst sind.
Einordnung im Lichte gerichtlicher Verfahren
In vergleichbaren Konstellationen sind wiederholt gerichtliche Entscheidungen ergangen, in denen Fragen der Rückgewähr von Grundschulden und der Reichweite von Sicherungsabreden behandelt wurden. Soweit in der öffentlichen Berichterstattung über einzelne Verfahren gegen Kreditinstitute berichtet wird, gilt: Über den Ausgang und die Tragweite hängt die rechtliche Bewertung stets vom konkreten Sachverhalt und den jeweils festgestellten Umständen ab. Bei laufenden Verfahren ist zudem zu berücksichtigen, dass bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung die Unschuldsvermutung gilt; maßgeblich sind insoweit die jeweils veröffentlichten Quellen und gerichtlichen Feststellungen.
Bedeutung für Eigentümer und Finanzierungsbeteiligte
Die Grundschuld ist nicht nur ein formales Grundbuchrecht, sondern kann bei Veräußerung, Umschuldung oder weiterer Beleihung praktische Auswirkungen entfalten. Ob und in welchem Umfang eine Freigabe oder Anpassung der Sicherheit in Betracht kommt, hängt regelmäßig von der Ausgestaltung des Sicherungsverhältnisses, dem Bestand gesicherter Forderungen sowie der Frage einer möglichen Übersicherung ab.
Ansprechpartner bei rechtlichen Fragen
Die rechtliche Beurteilung der Rückgewähr einer Grundschuld und möglicher Übersicherungsfragen setzt eine sorgfältige Prüfung der Darlehensunterlagen, der Sicherungsabrede und der tatsächlichen Abwicklung voraus. Wenn hierzu Klärungsbedarf besteht, kann eine professionelle Begleitung im Bankrecht sinnvoll sein. MTR Legal Rechtsanwälte bietet hierzu eine Rechtsberatung im Bankrecht an.
